Combien vaut un mètre carré à Nice ? La réponse honnête n’est pas un chiffre unique mais une fourchette par quartier, et un écart considérable à l’intérieur d’un même immeuble. Cette page s’appuie sur les 34 792 ventes d’appartements enregistrées à Nice entre 2022 et 2025 dans la base publique des Demandes de valeurs foncières, quartier par quartier, méthode en clair.
Ce que mesure cette page, et ce qu’elle ne mesure pas
Les chiffres qui suivent proviennent de la base Demandes de valeurs foncières de la DGFiP, alimentée par les actes notariés et publiée avec plusieurs mois de décalage. Il s’agit du prix porté à l’acte, hors frais de notaire et hors droits de mutation. Nous ne retenons que les ventes d’appartements, nous écartons les mutations dont le prix rapporté à la surface est manifestement hors marché — démembrement, vente entre proches, erreur de surface — et nous délimitons chaque quartier par une liste de voies explicite plutôt que par un découpage administratif approximatif.
Nous publions une fourchette centrale, celle de la moitié des ventes, plutôt qu’une moyenne. Sur un marché où deux appartements de surface identique, dans le même immeuble, s’échangent parfois du simple au double selon l’étage et la vue, une moyenne au mètre carré à l’euro près ne veut rien dire. Ces chiffres situent un ordre de grandeur. Ils ne valent pas estimation.
Les prix par quartier à Nice, en 2024 et 2025
Le port de Nice
Le bassin Lympia a enregistré 110 ventes d’appartements en 2024 et 2025. La moitié d’entre elles s’est traitée entre 5 600 € et 9 900 € le mètre carré, pour une médiane de 7 300 € et une surface médiane de 49 m². Le dixième le plus cher commence à 14 700 €. L’écart tient d’abord à la façade : un appartement qui regarde le bassin ou la mer n’a aucun rapport avec le même plateau sur cour, deux immeubles plus loin. Notre page sur l’immobilier au port de Nice.
Le Vieux-Nice
Ici se vendent les plus petites surfaces de la ville — 40 m² de surface médiane — et le bâti est le plus hétérogène. Sur 163 ventes en 2024 et 2025, la fourchette centrale va de 4 400 € à 7 700 € le mètre carré, médiane 5 900 €, et le haut du marché — les adresses du front de mer et les derniers étages rénovés — démarre vers 12 800 €. L’ascenseur, la luminosité et l’état de l’immeuble expliquent l’essentiel des écarts. Notre page sur le Vieux-Nice.
Le Carré d’Or et les Musiciens
C’est le secteur le plus profond du marché niçois : 651 ventes en deux ans, soit près d’une transaction sur cinq de notre périmètre. La moitié s’échange entre 5 600 € et 8 600 €, médiane 6 900 €, surface médiane 55 m². L’immeuble bourgeois du XIXe siècle y voisine avec des constructions d’après-guerre bien plus ordinaires, et le prix suit cette différence plus que la rue. Notre page sur le Carré d’Or.
La Promenade des Anglais
Sur l’avenue elle-même, 220 ventes en 2024 et 2025, une fourchette centrale de 6 000 € à 9 300 € et une médiane de 7 700 €, pour 58 m² médians. Au-dessus de 11 600 € commencent les appartements frontaux en étage élevé. Deux critères commandent tout le reste : la frontalité sur la baie et l’étage — et un stationnement, rare sur la Promenade, se paie. Notre page sur la Promenade des Anglais.
Le Mont Boron
La colline affiche la fourchette la plus large de la ville avec le Cap de Nice : de 4 700 € à 8 700 € pour la moitié centrale des 261 ventes, médiane 6 200 €, et un dixième supérieur qui part de 13 600 €. La raison est simple : le Mont Boron mélange des résidences des années 1960 et 1970 sans vue et des adresses de front de mer sur la Basse Corniche. Notre page sur le Mont Boron.
Le Cap de Nice
Le secteur le plus cher de notre périmètre, et le plus étroit : 67 ventes seulement en deux ans. Moitié centrale entre 7 400 € et 12 100 €, médiane 9 200 €, surface médiane 63 m², et un haut de marché qui commence à 16 200 €. Avec de tels volumes, quelques ventes suffisent à déplacer la statistique : c’est le quartier où le raisonnement par comparables individuels compte le plus. Notre page sur le Cap de Nice.
Cimiez
Cimiez vend les plus grandes surfaces de Nice : 67 m² de médiane, contre 40 dans le Vieux-Nice. Le mètre carré y est plus sage — fourchette centrale de 3 800 € à 6 400 €, médiane 5 300 € sur 309 ventes — mais le ticket d’entrée d’un appartement familial dans un bel immeuble y reste élevé. Notre page sur Cimiez.
Riquier
Le secteur le plus accessible de notre périmètre, et l’un des plus actifs : 445 ventes en deux ans. La moitié centrale se situe entre 4 200 € et 6 300 €, médiane 5 200 €, surface médiane 45 m². Les copropriétés récentes s’y détachent nettement du bâti ancien, et la demande locative y est soutenue. Notre page sur Riquier.
Masséna et Wilson
L’hyper-centre piéton : 257 ventes, fourchette centrale de 4 800 € à 8 600 €, médiane 6 300 €, 56 m² médians. Ici l’adresse compte moins que l’immeuble : entre un ancien sans ascenseur et une copropriété rénovée de la même rue, l’écart de prix dépasse souvent celui que l’on observe d’un quartier à l’autre. Notre page sur Masséna et Wilson.
Pourquoi la médiane n’est pas le prix de votre appartement
Un chiffre revient dans toutes les conversations d’estimation : le prix moyen au mètre carré du quartier. Il faut s’en méfier. Une médiane de quartier additionne le rez-de-chaussée sur cour et le dernier étage avec terrasse, l’appartement jamais touché depuis 1970 et celui qui sort de chez un architecte, le studio de 24 m² et le cinq pièces de 160 m².
Dans les immeubles que nous suivons adresse par adresse, l’écart entre la vente la plus basse et la vente la plus haute d’une même copropriété dépasse fréquemment un rapport de deux. Ce n’est pas un défaut de la base : c’est le marché. L’étage, l’exposition, la vue, l’état, la qualité de la rénovation, l’extérieur, le stationnement, la tenue de la copropriété et le montant des charges expliquent cet écart bien mieux que l’adresse.
C’est la raison pour laquelle une estimation sérieuse ne consiste jamais à multiplier une surface par un prix moyen. Nos fiches d’immeubles reprennent, copropriété par copropriété, les ventes réellement enregistrées et ce qui explique les écarts entre elles.
Ce que nous constatons sur le terrain
Les fourchettes ci-dessus décrivent l’ensemble des ventes. Sur les biens que nous commercialisons — étage élevé, vue dégagée, bon état ou rénovation récente —, les niveaux constatés se situent plus haut : de l’ordre de 8 000 à 12 000 €/m² au port de Nice et sur la Promenade des Anglais, 9 000 à 15 000 €/m² au Cap de Nice avec des ventes exceptionnelles au-delà, 8 000 à 10 000 €/m² dans le Carré d’Or, 7 000 à 12 000 €/m² au Mont Boron, 6 000 à 8 000 €/m² à Cimiez et 4 000 à 7 000 €/m² à Riquier.
L’écart avec la médiane statistique n’est pas une contradiction : il mesure ce que vaut la qualité d’un bien à l’intérieur d’un même quartier. Le délai de vente constaté sur notre portefeuille se situe entre 90 et 100 jours, avec une amplitude qui va de quelques jours à plus de trois mois : un bien justement évalué part vite.
Questions fréquentes sur les prix de l’immobilier à Nice
D’où viennent ces chiffres ?
De la base publique des Demandes de valeurs foncières (DGFiP), qui recense les ventes enregistrées chez le notaire. Nous la traitons nous-mêmes, sans passer par un agrégateur, et nous en écartons les mutations aberrantes.
Ces prix incluent-ils les honoraires d’agence ?
Cela dépend des ventes : le montant publié est le prix porté à l’acte. Lorsque les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, ils s’ajoutent à ce prix ; lorsqu’ils sont à la charge du vendeur, ils y sont inclus. La base ne permet pas de distinguer les deux cas.
Pourquoi mon appartement vaut-il plus, ou moins, que la fourchette de mon quartier ?
Parce qu’une fourchette de quartier ignore l’étage, l’exposition, la vue, l’extérieur, l’état, la copropriété, les charges et le stationnement. C’est exactement ce qu’une estimation sur place mesure.
À quelle fréquence cette page est-elle mise à jour ?
À chaque nouvelle publication de la base, soit deux fois par an. Les chiffres présentés ici couvrent les ventes enregistrées jusqu’en 2025.
Parlons de votre bien
Notre agence est installée au 10 quai Papacino, sur le port de Nice, et nous suivons ces marchés immeuble par immeuble. Pour savoir ce que vaut précisément votre appartement, demandez-nous une estimation ou appelez-nous au 04 89 15 85 83.