Les Résidences de l’Abbaye de Roseland occupent le 44 boulevard Napoléon III, sur la colline de Fabron, à l’ouest de Nice. Six immeubles de huit à onze étages, construits à partir de 1972 sur les plans d’Honoré Toscan dans le parc d’une ancienne demeure protégée au titre des monuments historiques, en font l’une des plus grandes copropriétés de la ville — et, avec 94 ventes publiées depuis 2022, la deuxième adresse la plus échangée de Nice après le Palais des Arts. On y achète un appartement familial avec parking, dans un parc, à des prix lisibles.
Faire estimer mon bien à l’Abbaye de Roseland
L’Abbaye de Roseland en bref
L’adresse
Le boulevard Napoléon III grimpe de la Promenade des Anglais vers la Corniche Fleurie, à Fabron, entre le quartier de Carras et les collines de l’ouest niçois. Au numéro 44, on est à une dizaine de minutes à pied de la mer et de la Promenade, à quelques minutes en voiture de l’aéroport et de l’autoroute, dans un secteur résidentiel de grandes copropriétés avec parc. C’est le Nice des familles et des actifs qui veulent de l’espace, du calme et un parking, sans renoncer à la proximité du centre.
Six immeubles des années 1970 autour d’une demeure historique
Le domaine, ancienne propriété des Lascaris-Vintimille, a été baptisé « abbaye de Roseland » dans les années 1920 par l’antiquaire Édouard Larcade, qui y reconstitua un cloître à partir d’éléments d’abbayes du Sud-Ouest ; la demeure et son cloître sont protégés au titre des monuments historiques, et la Ville de Nice les a cédés au Département des Alpes-Maritimes en 2024 pour y installer un Institut du climat. Le parc a été loti en 1968 : six barres de huit à onze étages — Carina, Lara, Tamango, Kalinka, Baccara et Bettina — ont été construites à partir de 1972 sur les plans d’Honoré Toscan pour la SCI Abbaye de Roseland, le Tamango culminant à onze étages et une trentaine de mètres. Le registre national des copropriétés recense un syndicat principal de 1 698 lots, dont 657 logements et 538 stationnements, et des syndicats secondaires par bâtiment — par exemple 289 lots au Carina, 488 au Tamango, 270 au Kalinka, 254 au Lara, pour des règlements de copropriété de 1972 à 1975.
Ce que l’on achète ici
Un appartement des années 1970 aux plans réguliers, du studio au cinq pièces, le plus souvent un trois pièces de 79 à 84 m² ou un deux pièces de 59 à 66 m², avec terrasse, cave et parking : 103 des 107 ventes publiées depuis 2022 comportent au moins une dépendance, 86 en comportent deux ou plus. La clientèle est celle de la résidence principale familiale et de l’investissement locatif — l’adresse se loue sans difficulté — avec, aux derniers étages, des quatre et cinq pièces de 92 à 119 m² qui regardent la mer.
Quels appartements trouve-t-on à l’Abbaye de Roseland ?
Les ventes publiées de janvier 2022 à juin 2026 vont du studio de 24 m² au six pièces de 158 m² : 13 studios, 28 deux pièces, 39 trois pièces, 17 quatre pièces, 9 cinq pièces et 1 six pièces. Les surfaces sont très homogènes par typologie — les deux pièces font 59 à 66 m², les trois pièces 79 à 84 m², les quatre pièces 92 à 108 m² —, ce qui rend les comparaisons fiables.
Ce qui fait le prix : l’étage et la vue — mer, parc ou colline, dans des immeubles de dix étages —, le bâtiment et son exposition, la terrasse, l’état — l’écart entre un appartement d’origine et un appartement rénové est net —, et le nombre de parkings compris dans la vente.
Les dernières ventes publiées à l’Abbaye de Roseland
Voici les trois ventes les plus récentes publiées pour cette adresse dans la base officielle des transactions immobilières.
- Mai 2026 — 490 000 €, 82 m², 3 pièces, 2 dépendances vendues avec le lot, soit 5 976 €/m².
- Avril 2026 — 427 500 €, 61 m², 2 pièces, 2 dépendances vendues avec le lot, soit 6 994 €/m².
- Avril 2026 — 150 000 €, 24 m², 1 pièce, 1 dépendance vendue avec le lot, soit 6 160 €/m².
Ces montants proviennent de la base publique des Demandes de valeurs foncières (DGFiP), alimentée par les actes notariés et publiée avec plusieurs mois de décalage. Il s’agit du prix porté à l’acte, hors frais de notaire et hors droits de mutation : selon que les honoraires étaient à la charge du vendeur ou de l’acquéreur, ce montant recouvre ou non la commission d’agence.
Ces chiffres ne disent ni l’étage, ni l’exposition, ni la vue, ni l’état du bien, ni la qualité de la rénovation. Le prix porte en outre sur la totalité de la mutation : lorsqu’un garage, une cave ou une chambre de service sont vendus avec l’appartement, le prix au mètre carré affiché s’en trouve mécaniquement majoré — c’est pourquoi nous indiquons le nombre de dépendances. Nous écartons les mutations dont le prix rapporté à la surface est manifestement hors marché (démembrement, vente entre proches).
Deux appartements de surface identique dans le même immeuble peuvent s’échanger avec un écart considérable. Ces ventes situent un ordre de grandeur, elles ne valent pas estimation. Pour connaître la valeur d’un bien précis, demandez-nous une estimation.
Ce qui fait le prix d’un appartement à l’Abbaye de Roseland
L’Abbaye de Roseland se traite dans une fourchette large mais lisible : sur les 107 ventes publiées de janvier 2022 à juin 2026, les prix au mètre carré vont d’environ 3 700 à 9 700 €, avec une médiane autour de 6 200 €/m² ; les 51 ventes de juillet 2024 à juin 2026 se situent pour l’essentiel entre 5 000 et 8 500 €/m², médiane 6 520 €/m². Les trois pièces de 79 à 84 m² se sont vendus entre 320 000 et 750 000 €, les deux pièces entre 220 000 et 480 000 €, les quatre pièces entre 465 000 et 1 043 000 € — la vente la plus élevée au mètre carré, en décembre 2024, est un quatre pièces de 108 m² à 9 700 €/m².
Pour un vendeur, le nombre de ventes est un atout : les acquéreurs savent ce que vaut un appartement à l’Abbaye de Roseland, et un bien correctement présenté part vite. Pour un acquéreur, c’est l’une des adresses de Nice où l’on achète une grande surface avec parking dans un parc à un prix encore raisonnable — l’état et la vue font ensuite tout l’écart.
Nos biens à vendre à proximité
Nous commercialisons des appartements à l’Abbaye de Roseland et dans l’ensemble de Fabron et de la Promenade ouest. Les biens de cette adresse ne sont pas toujours publiés : certaines ventes se font en confidentialité.
Vous pouvez aussi parcourir tous nos biens à Nice.
Votre référent sur cette adresse
Déborah Hassan-Ghnassia
Consultante sénior, terrazzo.immo
Déborah suit le front de mer : les immeubles Belle Époque comme les résidences des années 1960, et le jeu de la vue et de l’étage qui fait tout l’écart de prix sur cette avenue. Pour une estimation ou un avis sur un immeuble : ligne directe 06 24 54 46 53, ou l’agence au 04 89 15 85 83.
Questions fréquentes sur l’Abbaye de Roseland
Quel bâtiment choisir à l’Abbaye de Roseland ?
Les six immeubles n’ont ni la même hauteur ni la même exposition : le Tamango est le plus haut, et les étages élevés des bâtiments tournés vers le sud voient la mer. Chaque bâtiment a son syndicat secondaire, donc ses charges et ses travaux. Nous vous disons, avant la visite, ce qui distingue le bâtiment et l’étage du lot que vous regardez.
Y a-t-il des places de stationnement ?
Oui, c’est l’un des atouts de l’adresse : le syndicat principal compte 538 lots de stationnement pour 657 logements, et 103 ventes publiées sur 107 comportent au moins une dépendance. Chaque vente porte toutefois sur des lots précis ; nous vérifions le titre et nous faisons figurer clairement ce qui est compris dans le prix.
Les charges sont-elles élevées ?
Une copropriété de près de 1 700 lots avec parc, ascenseurs, parkings et syndicats secondaires a des charges réelles, réparties entre le syndicat principal et chaque bâtiment selon le règlement. Nous vous remettons les trois derniers exercices et l’état des travaux votés, pour le bâtiment comme pour l’ensemble, avant toute décision.
Combien vaut mon appartement à l’Abbaye de Roseland ?
Les comparables sont très nombreux et homogènes en surface, mais l’étage, la vue, le bâtiment et l’état font des écarts de un à deux. Nous réalisons une estimation offerte et confidentielle, sur place, à partir des ventes réellement constatées dans votre bâtiment et de ce qui distingue votre lot.
Parlons de votre bien
Estimation offerte, sur place et confidentielle, appuyée sur les ventes réellement constatées à l’Abbaye de Roseland et dans le secteur Fabron · Nice ouest.
Pour aller plus loin
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