Nous prenons en charge votre bien de bout en bout : mise en marché, réservations, accueil des voyageurs, ménage et linge, entretien courant, suivi des revenus. Vous gardez la propriété et les décisions ; nous portons l’exploitation. À Nice, la première question n’est pas le rendement : c’est de savoir si vous avez le droit de louer.
À retenir avant tout le reste. À Nice, un meublé de tourisme qui n’est pas votre résidence principale exige une autorisation de changement d’usage. Quatre secteurs sont sous quota — dont Riquier, le Port et le Mont Boron. Pour 2026, la Ville délivre 691 autorisations au maximum sur ces quatre zones, traitées dans l’ordre d’arrivée, du 1er septembre au 31 décembre 2026. Un bien sans autorisation ne se loue pas : il s’expose.
Ce que nous prenons en charge
La mise en marché
Reportage photo professionnel, mise en scène légère du logement si elle se justifie, rédaction de l’annonce et diffusion sur les plateformes qui comptent pour votre type de bien. Un studio du port et un trois-pièces vue mer du Mont Boron ne se vendent pas au même voyageur, ni sur les mêmes canaux.
Les réservations et les séjours
Gestion du calendrier et des demandes, sélection des voyageurs, remise des clés et accueil sur place, assistance pendant le séjour, état des lieux au départ. Nous sommes à dix minutes de la plupart des biens que nous suivons : quand un voyageur appelle un dimanche soir, quelqu’un se déplace.
L’entretien et le linge
Ménage professionnel après chaque départ, linge de maison fourni et renouvelé, réapprovisionnement des consommables, petit entretien courant et suivi des interventions techniques. Vous êtes prévenu de ce qui est fait, pas mis devant le fait accompli.
Le revenu
Tarification ajustée à la saison, aux événements et à la demande réelle — le calendrier niçois n’est pas celui d’une station balnéaire ordinaire. Suivi des performances, taux d’occupation, prix moyen par nuit, et un point régulier sur ce qui améliorerait le rendement : un canapé-lit, une climatisation, une place de stationnement.
Avant de louer : ce que Nice autorise
C’est la partie que les conciergeries passent sous silence, et c’est celle qui décide de tout. Nice applique un régime strict, et il s’est encore durci avec la loi du 19 novembre 2024.
L’autorisation de changement d’usage
Louer en meublé de tourisme un logement qui n’est pas votre résidence principale suppose une autorisation de changement d’usage, délivrée par la Ville. Elle peut être définitive, définitive avec obligation de compensation, ou temporaire pour une durée de moins de cinq ans non renouvelable. La demande se dépose en ligne sur le portail de la Métropole.
Les quatre secteurs sous quota
La Ville a placé quatre secteurs sous quota : le Vieux-Nice, Riquier — Port — Mont Boron, le Centre-Ville et l’Ouest. Pour 2026, 691 autorisations au maximum sont délivrées sur l’ensemble de ces quatre zones. Les demandes sont reçues du 1er septembre au 31 décembre 2026 et instruites par ordre d’arrivée, jusqu’à épuisement du contingent.
Autrement dit : si votre bien est au port, à Riquier ou sur le Mont Boron, vous êtes dans la zone la plus disputée de la ville, et le compteur tourne depuis le 1er septembre. C’est le premier sujet que nous traitons avec vous, avant même de parler de photos et de tarifs.
La compensation
Dans les zones à quota, l’autorisation est assortie d’une obligation de compensation : transformer en logement des locaux qui n’en sont pas, ou acquérir des droits de commercialité auprès d’un tiers qui le fait. Le bien de compensation doit se situer à Nice et répondre aux critères de décence. C’est un coût réel, à intégrer au calcul de rentabilité avant de se lancer.
La résidence principale et la règle des 120 jours
Si le logement est votre résidence principale, vous pouvez le louer jusqu’à 120 jours par an sans autorisation de changement d’usage. Au-delà, vous basculez dans le régime commun. Pour une résidence secondaire, la durée de location à un même client ne peut excéder 90 jours consécutifs par année civile.
Le numéro d’enregistrement
La déclaration en mairie donne un numéro d’enregistrement à treize caractères, qui doit figurer sur toutes les annonces, plateformes comprises. Une annonce sans numéro est une annonce en infraction, et les plateformes déréférencent.
Le diagnostic de performance énergétique
La loi du 19 novembre 2024 a étendu l’exigence énergétique aux meublés de tourisme. En France métropolitaine, le logement doit être classé entre A et E, et le seuil se resserrera à A à D à compter de 2034. Si votre bien est classé F ou G, la question des travaux se pose avant celle de la mise en location.
Le règlement de copropriété
Dernier verrou, et le plus souvent oublié : votre règlement de copropriété peut interdire la location meublée de courte durée, par une clause d’habitation bourgeoise exclusive ou une clause expresse. Nous le lisons avant de vous engager. Sur les immeubles anciens du Carré d’Or et du Vieux-Nice, la clause existe plus souvent qu’on ne le croit.
Saisonnier ou longue durée : comment trancher
La location courte durée rapporte davantage par nuit, mais pas toujours par an. Ce qui fait pencher la balance, dans notre expérience du marché niçois :
- L’emplacement et la saisonnalité. Un bien à cinq minutes à pied de la mer ou du Vieux-Nice se loue une grande partie de l’année. Un bien excentré remplit juillet et août, et vous laisse dix mois de charges.
- La taille. Studios et deux-pièces tournent vite en saisonnier. Les grandes surfaces familiales trouvent souvent un meilleur équilibre en location longue durée, meublée ou nue.
- Le coût d’entrée. Autorisation, compensation éventuelle, ameublement, équipement, photos : le saisonnier demande un investissement initial que la longue durée ne réclame pas.
- Votre usage personnel. Si vous voulez profiter du bien quelques semaines par an, la longue durée est exclue et la question ne se pose plus.
Nous vous disons franchement quand la longue durée est le meilleur choix pour vous. C’est moins rémunérateur pour nous, et cela nous évite de vous engager dans un projet qui ne tient pas.
Quand la longue durée l’emporte, nous prenons le bien en gestion locative : recherche du locataire, bail, encaissement des loyers et suivi, à 8 % TTC des loyers encaissés.
La location longue durée et la gestion
Comment nous démarrons
- Une visite et un diagnostic de faisabilité. Situation du bien au regard du zonage, statut de résidence principale ou secondaire, règlement de copropriété, classe énergétique. Nous vous disons si le projet est possible, et à quelles conditions.
- Une estimation de revenus argumentée. Prix moyen par nuit et taux d’occupation attendus pour votre type de bien et votre quartier, charges d’exploitation déduites. Une fourchette, pas un chiffre unique.
- Les démarches. Nous vous accompagnons sur la demande de changement d’usage et sur la déclaration en mairie.
- La mise en marché. Photos, annonce, calendrier, tarification. Le bien est en ligne quand le dossier est complet, pas avant.
Nos biens en location saisonnière
Nous gérons déjà des appartements en location saisonnière à Nice, du studio au deux-pièces, dans le Carré d’Or et autour du port. Les tarifs et les disponibilités varient selon la période et la durée du séjour : écrivez-nous pour une proposition ferme.
Votre interlocutrice
Location saisonnière et conciergerie
Déborah Hassan-Ghnassia
Fondatrice
Déborah suit les biens en location saisonnière de l’agence : faisabilité réglementaire, estimation de revenus, mise en marché et suivi des propriétaires. Pour savoir ce que votre bien peut faire, et si vous avez le droit de le louer : ligne directe 06 24 54 46 53, ou l’agence au 04 89 15 85 83.
Questions fréquentes
Puis-je louer mon appartement sur Airbnb à Nice sans autorisation ?
Seulement s’il s’agit de votre résidence principale et dans la limite de 120 jours par an. Dans tous les autres cas, une autorisation de changement d’usage est nécessaire, et une compensation peut être exigée en zone à quota.
Combien de temps prend l’obtention de l’autorisation ?
Le délai dépend de la Ville et du volume de demandes. Ce qui est certain, c’est que les autorisations 2026 sont contingentées à 691 sur les quatre zones sous quota et instruites par ordre d’arrivée : déposer tôt change vos chances.
Ma copropriété peut-elle m’en empêcher ?
Oui. Une clause d’habitation bourgeoise exclusive ou une clause interdisant expressément la location meublée de courte durée s’impose à vous, même si la Ville vous délivre une autorisation. Nous vérifions le règlement avant toute mise en marché.
Faut-il un DPE ?
Oui. Depuis la loi du 19 novembre 2024, le logement loué en meublé de tourisme doit être classé entre A et E en France métropolitaine, avec un resserrement à A-D à partir de 2034.
Que se passe-t-il si je loue sans être en règle ?
Vous vous exposez à des sanctions financières prononcées par la Ville, au déréférencement de vos annonces par les plateformes, et à un risque contentieux avec votre copropriété. Nous ne mettons pas un bien en ligne tant que son dossier n’est pas complet.
Nos sources
- Logements en meublés touristiques et autorisations de changement d’usage, Métropole Nice Côte d’Azur.
- Location meublée de tourisme, service-public.gouv.fr, mis à jour le 21 mai 2026.
- Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme.
- Articles L. 324-1 et suivants du code du tourisme.
Cette page présente l’état de la réglementation à sa date de publication. Les contingents et les zonages sont révisés périodiquement par la Ville : nous vérifions votre situation adresse par adresse avant tout engagement.