Vendre un logement à Nice suppose de réunir jusqu’à douze documents, dont la liste dépend de l’âge du bien, de ses installations et de son adresse. Voici ce que vous devez fournir, combien de temps chaque document reste valable, et les trois points sur lesquels les vendeurs se font reprendre au moment de signer.
L’essentiel en trois lignes. À Nice, l’état des risques est obligatoire pour tout bien : la commune est en zone de sismicité 4. L’audit énergétique ne concerne pas les appartements en copropriété, même classés F ou G. Et deux documents doivent être remis dès la première visite, pas à la signature.
Les documents que le vendeur doit fournir
Ils forment le dossier de diagnostic technique, annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique. La liste figure à l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction en vigueur depuis le 11 avril 2024.
Quel que soit le bien
- Le diagnostic de performance énergétique. Tous les appartements, et les maisons à partir de 50 m². Sont dispensés les monuments historiques classés.
- L’état des risques. Obligatoire dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques, en sismicité 2 à 5, en potentiel radon 3, en zone de recul du trait de côte ou d’obligation de débroussaillement. À Nice, la sismicité suffit à le rendre systématique.
- Les arrêtés de police de sécurité et de salubrité visant l’immeuble, s’il en existe. Point à ne pas négliger dans le bâti ancien du Vieux-Nice et de Riquier.
Selon l’âge du bien
- Le constat de risque d’exposition au plomb, pour tout logement construit avant le 1er janvier 1949. À Nice, cela couvre le Vieux-Nice, une grande partie du Carré d’Or, des Musiciens et du quartier Masséna.
- L’état amiante, dès lors que le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Cela concerne l’immense majorité du parc niçois, y compris les immeubles des années 1960 et 1970 du port et du Mont Boron.
Selon les installations
- L’état de l’installation intérieure de gaz, si elle a plus de quinze ans.
- L’état de l’installation intérieure d’électricité, même règle.
- Le contrôle de l’assainissement non collectif, si le bien n’est pas raccordé au réseau. Rare en ville, courant sur les hauteurs et les voies privées des collines.
- Le certificat de conformité de l’appareil de chauffage au bois, si le bien est dans le périmètre d’un plan de protection de l’atmosphère et qu’il en comporte un.
Selon l’adresse
- L’état relatif à la présence de termites, dans les communes délimitées par arrêté préfectoral. Dans les Alpes-Maritimes, la zone de surveillance et de lutte est instituée par l’arrêté préfectoral n° 2017-319 du 10 mars 2017.
- L’état des nuisances sonores aériennes, si le bien se trouve en zone A, B, C ou D d’un plan d’exposition au bruit. Celui de l’aérodrome de Nice Côte d’Azur a été approuvé par arrêté du 8 février 2005, modifié le 24 décembre 2020.
- L’information sur le risque de mérule, dans les zones délimitées.
En copropriété
- La surface privative au sens de la loi Carrez, portée à l’acte.
- Le constat plomb porte uniquement sur la partie privative affectée au logement ; les états termites, gaz, électricité et les arrêtés de police portent sur la partie privative du lot. Vous n’avez pas à diagnostiquer l’immeuble entier.
- Le carnet d’information du logement, si un permis a été déposé ou des travaux de rénovation énergétique engagés depuis le 1er janvier 2023.
Combien de temps chaque diagnostic reste valable
C’est la question qui coûte le plus cher aux vendeurs : un dossier constitué trop tôt se périme entre la mise en vente et la signature, et il faut refaire passer un diagnostiqueur dans l’urgence.
| Document | Validité pour une vente |
|---|---|
| Diagnostic de performance énergétique | 10 ans |
| Audit énergétique | 5 ans |
| Constat plomb, si absence ou moins de 1 mg/cm² | illimitée |
| Constat plomb, si 1 mg/cm² ou plus | moins d’un an |
| État amiante réalisé depuis le 1er avril 2013 | illimitée |
| État amiante antérieur au 1er avril 2013 | à refaire avant la vente |
| Installation intérieure de gaz | 3 ans |
| Installation intérieure d’électricité | 3 ans |
| Assainissement non collectif | 3 ans |
| État relatif aux termites | 6 mois |
| État des risques | moins de 6 mois |
Une précision qui piège encore : les diagnostics de performance énergétique établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. Ceux réalisés depuis le 1er juillet 2021 courent bien dix ans.
L’audit énergétique ne concerne pas les appartements
C’est la question qu’on nous pose le plus souvent depuis qu’un vendeur sur cinq découvre son bien classé F ou G. L’audit énergétique réglementaire s’impose à la vente des maisons individuelles et des immeubles entiers détenus par un seul propriétaire. Les appartements en copropriété n’y sont pas soumis, quelle que soit leur étiquette.
Le calendrier des classes concernées : F et G depuis le 1er avril 2023, E depuis le 1er janvier 2025, D à partir du 1er janvier 2034. L’audit reste valable cinq ans et doit être remis à l’acquéreur potentiel dès la première visite.
Concrètement, à Nice : un appartement classé G au Régina ou au Florian se vend sans audit. Une villa du Mont Boron classée E en a besoin. Un petit immeuble de rapport détenu en totalité par un seul vendeur, également.
Ce qui est propre à Nice
L’état des risques est obligatoire partout dans la commune
Nice est classée en zone de sismicité 4, dite moyenne. Cela suffit à rendre l’état des risques obligatoire pour tout bien vendu sur la commune, sans avoir à chercher plus loin. S’y ajoutent, selon l’adresse, les risques recensés par l’État : inondation par crue torrentielle, par ruissellement et coulée de boue, par submersion marine, mouvements de terrain, éboulements et chutes de blocs, glissements, tassements différentiels, recul du trait de côte, feux de forêt, risque industriel et transport de marchandises dangereuses.
Les termites
Le département est couvert par une zone de surveillance et de lutte instituée par arrêté préfectoral. L’état relatif aux termites n’est valable que six mois : c’est le document qu’il faut commander en dernier, une fois l’acquéreur trouvé, et non au moment de la mise en vente.
Le bruit de l’aéroport
L’aérodrome de Nice Côte d’Azur dispose d’un plan d’exposition au bruit. Les biens situés dans l’une de ses zones doivent être accompagnés d’un état des nuisances sonores aériennes. La rive est de la baie — le port, le Mont Boron, le Cap de Nice, Cimiez — est éloignée des zones concernées, mais la vérification se fait adresse par adresse, jamais quartier par quartier.
Le radon
Nice est classée en potentiel radon de catégorie 1, le niveau le plus faible. Aucune obligation particulière n’en découle pour une vente sur la commune, contrairement à certaines communes du haut-pays.
Deux documents à remettre dès la première visite
C’est le point que la plupart des vendeurs ignorent, et que beaucoup d’agences appliquent mal.
L’état des risques doit être remis à l’acquéreur potentiel lors de la première visite du bien, si une visite a lieu. Cette règle s’applique depuis le 1er janvier 2023. S’il n’a pas été remis au plus tard à la promesse, le délai de rétractation de l’acquéreur ne commence à courir qu’à compter de sa remise.
L’audit énergétique, lorsqu’il est requis, obéit à la même règle : il est remis lors de la première visite, par tout moyen, y compris par voie électronique.
En pratique, cela signifie que le dossier doit être prêt avant la première visite, pas avant la signature. C’est nous qui portons cette contrainte : nous ne faisons pas visiter un bien dont l’état des risques n’est pas édité.
Ce que vous risquez s’il en manque un
Les conséquences ne sont pas les mêmes selon le document manquant.
- Plomb, amiante, termites, gaz, électricité, assainissement. Si l’un d’eux manque ou n’est plus valable à la signature de l’acte authentique, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Autrement dit, la clause qui vous protège habituellement tombe sur ce point précis.
- État des risques et arrêtés de police. Sanction plus lourde : l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.
- Assainissement non conforme. L’acquéreur doit faire réaliser les travaux de mise en conformité dans l’année suivant l’acte. C’est un point qui se négocie sur le prix, presque toujours.
À l’inverse, les recommandations qui accompagnent le diagnostic de performance énergétique et l’état des nuisances sonores n’ont qu’une valeur indicative : l’acquéreur ne peut pas s’en prévaloir contre vous.
Quand les commander
L’ordre compte, parce que les durées de validité ne sont pas les mêmes.
- Dès la décision de vendre : le diagnostic de performance énergétique. Il conditionne l’annonce, qui ne peut être diffusée sans son étiquette, et il vaut dix ans.
- Avant la première visite : l’état des risques, et l’audit énergétique s’il est requis.
- Dans la foulée : plomb, amiante, gaz, électricité, Carrez. Leur validité est longue ou illimitée, rien ne sert d’attendre.
- Une fois l’acquéreur trouvé : l’état termites, valable six mois seulement.
Ce que nous faisons pour vous
Au premier rendez-vous, nous établissons la liste exacte pour votre bien : année de construction, permis, âge des installations, situation de l’immeuble au regard des risques et du plan d’exposition au bruit. Vous savez ce qu’il faut commander, dans quel ordre, et ce que vous pouvez ne pas commander.
Nous travaillons avec des diagnostiqueurs certifiés du secteur, nous organisons leur passage et nous vérifions les rapports à réception. Un état amiante qui conclut à la présence de matériaux, un contrôle électrique qui relève des anomalies : ce sont des sujets de négociation, et il vaut mieux les traiter avant de recevoir une offre que pendant.
Nos sources
- Article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, version en vigueur depuis le 11 avril 2024 (Légifrance).
- Diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente, service-public.gouv.fr, mis à jour le 7 mars 2025.
- Diagnostic de performance énergétique, service-public.gouv.fr, mis à jour le 1er janvier 2026.
- Audit énergétique en cas de vente d’une passoire thermique, service-public.gouv.fr, mis à jour le 1er janvier 2025.
- Constat de risque d’exposition au plomb, service-public.gouv.fr, mis à jour le 17 août 2026.
- État d’amiante, service-public.gouv.fr, mis à jour le 6 décembre 2024.
- État des risques, service-public.gouv.fr, mis à jour le 1er janvier 2025.
- Durées de validité des diagnostics, ministère de la Transition écologique.
- Zonages sismique, radon et risques de la commune de Nice, Géorisques.
- Arrêté préfectoral n° 2017-319 du 10 mars 2017 instituant une zone de surveillance et de lutte contre les termites dans les Alpes-Maritimes, et plan d’exposition au bruit de l’aérodrome de Nice Côte d’Azur approuvé le 8 février 2005 et modifié le 24 décembre 2020, préfecture des Alpes-Maritimes.
Cette page présente l’état du droit à sa date de publication et ne remplace ni l’avis de votre notaire, ni celui d’un diagnostiqueur certifié. Les obligations s’apprécient bien par bien.