Deux appartements de 70 m² dans le même immeuble ne valent pas le même prix. L’un est au deuxième étage sur cour, l’autre au cinquième avec vue sur la baie et une terrasse de 12 m². Entre les deux, l’écart dépasse couramment 25 %. Aucun outil en ligne ne le voit.
C’est la raison d’être d’une estimation faite par un professionnel qui connaît la rue, l’immeuble et les acquéreurs qui cherchent dans ce secteur. Nous estimons les biens du port de Nice au Mont Boron, du Cap de Nice au Vieux-Nice, de Riquier au Carré d’Or, ainsi qu’à Cannes et sur le littoral de Cannes à Menton.
Pourquoi le prix moyen au m² ne suffit pas
Le prix moyen d’un appartement à Nice se situe autour de 4 900 à 5 200 €/m² à la rentrée 2026, selon que l’on regarde les transactions réellement signées ou les estimations de marché. Cette moyenne ne dit presque rien de votre bien : d’un secteur à l’autre, l’écart va de 1 à 4.
La micro-localisation
Le côté de la rue, la distance réelle à pied du port ou du tramway, le calme, la vue depuis la fenêtre et non depuis la carte.
Étage, exposition, luminosité
Un dernier étage traversant plein sud n’a rien à voir avec un rez-de-chaussée nord, à surface identique.
Vue et espaces extérieurs
Mer, ville, verdure, vis-à-vis ; balcon, loggia, terrasse, jardin, et leur usage réel selon l’orientation.
Qualité de la rénovation
Une rénovation soignée ne se rattrape pas par un prix au m². Une rénovation datée se paie, elle aussi.
Standing et copropriété
Ascenseur, gardien, entretien des parties communes, montant des charges, travaux votés ou à venir, santé du syndicat.
Rareté et liquidité
Combien de biens comparables sont en vente aujourd’hui, combien d’acquéreurs les cherchent, en combien de temps ils partent.
S’y ajoutent le DPE, dont le poids sur le prix et sur le nombre d’acquéreurs s’est nettement accru, les annexes — une place de stationnement se négocie entre 35 000 et 60 000 € dans certains secteurs de Nice — et le potentiel du bien : division, extension, création d’un extérieur, sous réserve du règlement de copropriété et du plan local d’urbanisme.
Repères de prix par secteur
Ces fourchettes situent un bien, elles ne l’estiment pas. À l’intérieur d’un même quartier, l’étage, la vue, l’état et la copropriété font varier le prix de plus de 30 %.
- Cap de Nice : 9 000 à 12 000 €/m² en marché courant ; sur les meilleures adresses, 12 000 à 15 000 €/m², jusqu’à 20 000 €/m² sur des ventes exceptionnelles.
- Promenade des Anglais : 8 000 à 10 000 €/m² en marché courant ; sur les meilleures adresses, 10 000 à 12 000 €/m².
- Port de Nice, Lympia : 8 000 à 10 000 €/m² en marché courant ; sur les meilleures adresses, 10 000 à 12 000 €/m².
- Carré d’Or : 8 000 à 9 000 €/m² en marché courant ; sur les meilleures adresses, 9 000 à 10 000 €/m².
- Mont Boron : 7 000 à 9 500 €/m² en marché courant ; sur les meilleures adresses, 9 500 à 12 000 €/m².
- Cimiez : 6 000 à 7 000 €/m² en marché courant ; sur les meilleures adresses, 7 000 à 8 000 €/m².
- Vieux-Nice : 5 000 à 7 000 €/m² en marché courant ; sur les meilleures adresses, 7 000 à 9 500 €/m².
- Riquier : 4 000 à 5 500 €/m² en marché courant ; sur les meilleures adresses, 5 500 à 7 000 €/m².
Fourchettes constatées par terrazzo.immo sur les biens que nous commercialisons. Mise à jour : septembre 2026.
Pour aller plus loin, nous publions le détail quartier par quartier : les prix de l’immobilier à Nice au mètre carré, calculés sur les ventes réellement enregistrées depuis 2022.
Le prix de départ décide du délai de vente
C’est le point que la plupart des vendeurs découvrent trop tard. Sur notre portefeuille, un bien mis en vente met en moyenne 90 à 100 jours à trouver preneur. Mais cette moyenne recouvre deux réalités très différentes.
Les biens positionnés au bon prix dès le premier jour partent dans les premiers jours de commercialisation, parfois avant la fin des visites programmées. Ceux qui démarrent au-dessus du marché tirent la moyenne vers le haut : peu de visites, des baisses successives, et un signal envoyé aux acquéreurs qu’il suffit d’attendre.
Un bien qui reste trois mois en ligne n’est plus jugé sur ses qualités mais sur sa durée d’exposition. Une estimation juste n’est donc pas un exercice de prudence : elle détermine si vous vendez en une semaine ou en six mois, et souvent à quel prix final.
Comment se déroule une estimation
Vous nous décrivez le bien
Adresse, typologie, surface, étage, extérieurs, état, échéance de votre projet. Cinq minutes par le formulaire ou par téléphone.
Nous préparons l’analyse
Ventes réellement signées dans le secteur, offre concurrente en cours, délais constatés, documents de copropriété quand vous les avez.
Nous visitons et nous écrivons
Une fourchette, le raisonnement qui la soutient, ce qui la tire vers le haut ou vers le bas, et la stratégie qui correspond à votre échéance.
Estimation en ligne, avis de valeur, expertise
L’estimation en ligne croise votre surface avec une moyenne statistique. Utile pour se situer, jamais pour fixer un prix de mise en vente : elle ne voit ni l’étage, ni la vue, ni l’état, ni les charges.
L’avis de valeur est l’estimation écrite d’un professionnel de la transaction, appuyée sur des références de ventes comparables et sur la connaissance du marché local. C’est ce que nous réalisons, gratuitement.
L’expertise immobilière est un travail normé réalisé par un expert, généralement payant, destiné à un usage juridique ou fiscal : succession, divorce, contrôle fiscal, apport en société. Si votre situation le nécessite, nous vous le disons et nous vous orientons.
Questions fréquentes
L’estimation est-elle vraiment gratuite ?
Oui, et sans engagement de signer un mandat. C’est notre manière de commencer une relation, pas un produit d’appel.
Combien de temps prend une estimation ?
Comptez une visite de trente à soixante minutes selon le bien, et l’avis de valeur écrit sous quarante-huit heures.
Quels documents faut-il préparer ?
Ils ne sont pas indispensables pour la visite, mais ils affinent beaucoup l’estimation : titre de propriété, dernier avis de taxe foncière, appels de charges, procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, DPE s’il existe. Si vous ne les avez pas, nous vous indiquons comment les obtenir.
Surestimer pour tester le marché, est-ce une bonne idée ?
Non. Un bien affiché au-dessus du marché génère peu de visites, puis des baisses successives qui signalent aux acquéreurs qu’il faut attendre. Il se vend plus tard, et souvent moins cher, qu’un bien correctement positionné dès le premier jour.
Estimez-vous aussi les biens destinés à la location ?
Oui. La valeur locative répond à d’autres critères : meublé ou vide, durée du bail, tension du secteur, charges récupérables, encadrement éventuel.
Intervenez-vous en dehors de Nice ?
Oui, à Cannes et sur le littoral de Cannes à Menton : Villefranche-sur-Mer, Beaulieu-sur-Mer, Saint-Jean-Cap-Ferrat, Cap-d’Ail.
Avant de mettre en vente, vérifiez aussi les documents que vous devrez fournir : la liste dépend de l’âge du bien, de ses installations et de son adresse.
Parlons de votre bien
Estimation gratuite et sans engagement : laissez-nous quelques informations, nous vous rappelons pour fixer la visite. Nous vous disons ce que vaut votre bien ; vous décidez ensuite de la suite. Découvrir notre mandat exclusif ou consulter nos honoraires.
L’estimation réalisée constitue un avis de valeur et non une expertise immobilière au sens réglementaire. Elle est délivrée à titre gratuit et n’emporte aucun engagement de confier un mandat.