Le Palatin occupe le 43 promenade des Anglais, à l’angle du boulevard Gambetta, à quelques pas du Negresco. Livré vers 1967 sur les plans d’Albert Cane et Michel Dikansky, il compte 133 lots dont 47 logements et 74 emplacements de stationnement : plus d’un parking par appartement, une configuration unique sur le front de mer.
Faire estimer mon bien au Palatin
Le Palatin en bref
L’adresse
Le 43 promenade des Anglais fait l’angle avec le boulevard Gambetta, face à la plage. Le Negresco est à une centaine de mètres vers l’est, le Carré d’Or et la rue de France commencent derrière l’immeuble, et le boulevard Gambetta remonte vers le quartier des Musiciens et la gare. On est ici sur la portion la plus recherchée de l’avenue, celle où l’on vit à pied.
Un immeuble des années 1960 à l’emplacement d’une villa
Le permis a été déposé fin 1964 et accordé en juillet 1965 ; l’immeuble, de sept étages sur rez-de-chaussée, a remplacé la villa Grinda, démolie pour l’occasion. Le registre national des copropriétés recense 133 lots, dont 47 à usage d’habitation et 74 de stationnement, pour un règlement de copropriété de janvier 1967. L’immeuble accueille aussi des commerces et des bureaux.
Ce que l’on achète ici
Un appartement de front de mer à côté du Negresco, avec ce que presque aucune autre adresse de la Promenade ne propose : un garage. Pour une clientèle qui vient de Paris ou de l’étranger et arrive en voiture, c’est un argument décisif, et il se lit dans les prix.
Quels appartements trouve-t-on au Palatin ?
Les ventes publiées depuis 2022 vont du studio de 32 m² au quatre pièces de 120 m², avec une majorité de deux pièces de 53 à 66 m² et de trois pièces de 75 à 85 m². L’immeuble a été conçu pour la vue : les appartements en façade profitent d’une frontalité sur la baie que les plans des années 1960 recherchaient délibérément.
Ce qui fait le prix : l’étage et la vue avant tout — les ventes les plus élevées dépassent 16 000 €/m² quand d’autres lots du même immeuble se négocient autour de 7 000 €/m² —, puis l’état, très variable soixante ans après la livraison, et la présence d’un stationnement dans la vente.
Les dernières ventes publiées au Palatin
Voici les trois ventes les plus récentes publiées pour cette adresse dans la base officielle des transactions immobilières.
- Mars 2026 — 306 596 €, 32 m², 2 pièces, aucune dépendance, soit 9 530 €/m².
- Octobre 2025 — 906 710 €, 79 m², 3 pièces, aucune dépendance, soit 11 411 €/m².
- Juin 2025 — 652 000 €, 85 m², 3 pièces, 1 dépendance vendue avec le lot, soit 7 671 €/m².
Ces montants proviennent de la base publique des Demandes de valeurs foncières (DGFiP), alimentée par les actes notariés et publiée avec plusieurs mois de décalage. Il s’agit du prix porté à l’acte, hors frais de notaire et hors droits de mutation : selon que les honoraires étaient à la charge du vendeur ou de l’acquéreur, ce montant recouvre ou non la commission d’agence.
Ces chiffres ne disent ni l’étage, ni l’exposition, ni la vue, ni l’état du bien, ni la qualité de la rénovation. Le prix porte en outre sur la totalité de la mutation : lorsqu’un garage, une cave ou une chambre de service sont vendus avec l’appartement, le prix au mètre carré affiché s’en trouve mécaniquement majoré — c’est pourquoi nous indiquons le nombre de dépendances. Nous écartons les mutations dont le prix rapporté à la surface est manifestement hors marché (démembrement, vente entre proches).
Deux appartements de surface identique dans le même immeuble peuvent s’échanger avec un écart considérable. Ces ventes situent un ordre de grandeur, elles ne valent pas estimation. Pour connaître la valeur d’un bien précis, demandez-nous une estimation.
Ce qui fait le prix d’un appartement au Palatin
Le Palatin illustre mieux que tout autre immeuble l’écart entre un appartement « vue mer » et un appartement « sur la Promenade ». Sur les quatorze ventes publiées depuis 2022, les prix au mètre carré vont d’environ 6 100 à près de 17 000 € : les deux ventes de l’été 2022 à plus de 16 500 €/m² portaient sur des appartements de 75 et 120 m², les ventes autour de 7 000 €/m² sur des deux pièces plus modestes.
Pour un vendeur, cela veut dire qu’un appartement du Palatin ne s’estime pas d’après le prix moyen de l’immeuble mais d’après sa propre exposition. Pour un acquéreur, cela veut dire qu’un prix élevé n’est pas nécessairement excessif : il faut monter voir.
Nos biens à vendre à proximité
Nous commercialisons des appartements au Palatin et dans l’ensemble du secteur Promenade des Anglais. Les biens de cette adresse ne sont pas toujours publiés : certaines ventes se font en confidentialité.
Vous pouvez aussi parcourir tous nos biens à Nice.
Votre référent sur cette adresse
David Ghnassia
Transaction immobilière, port de Nice et Mont Boron
David suit le front de mer : les immeubles Belle Époque comme les résidences des années 1960, et le jeu de la vue et de l’étage qui fait tout l’écart de prix sur cette avenue. Pour une estimation ou un avis sur un immeuble : ligne directe 06 46 82 71 75, ou l’agence au 04 89 15 85 83.
Questions fréquentes sur le Palatin
Le bruit est-il un sujet au 43 promenade des Anglais ?
L’angle de la Promenade et du boulevard Gambetta est l’un des carrefours les plus passants de Nice. Les appartements en façade le ressentent en étage bas ; en étage élevé, avec des menuiseries récentes, le calme est réel. Les lots sur l’arrière de l’immeuble sont plus tranquilles mais sans la vue. Nous le disons avant la visite.
Y a-t-il vraiment un parking par appartement ?
Le registre des copropriétés compte 74 lots de stationnement pour 47 logements : c’est le meilleur ratio de la Promenade, de loin. Chaque vente porte toutefois sur des lots précis, et un appartement peut être vendu sans son garage. Nous vérifions le titre et nous faisons figurer clairement ce qui est compris dans le prix.
Les charges sont-elles élevées ?
Un immeuble de front de mer avec ascenseurs, parking en sous-sol et façades exposées aux embruns a des postes d’entretien significatifs, répartis ici sur 133 lots. Nous vous remettons les trois derniers exercices et l’état des travaux votés avant toute décision.
Combien vaut mon appartement au Palatin ?
Les comparables existent mais s’étalent sur une fourchette très large. Nous réalisons une estimation offerte et confidentielle, sur place, à partir des ventes réellement constatées dans l’immeuble et de ce qui distingue votre lot : étage, vue, état, stationnement.
Parlons de votre bien
Estimation offerte, sur place et confidentielle, appuyée sur les ventes réellement constatées au Palatin et dans le secteur Promenade des Anglais.
Pour aller plus loin
- terrazzo.immo, agence immobilière au port de Nice
- Immobilier sur la Promenade des Anglais
- Immobilier au Carré d’Or et aux Musiciens
- Le Roy Soleil, 69 promenade des Anglais
- Le Royal Luxembourg, 7 promenade des Anglais
- Les belles résidences de Nice — prix et ventes par immeuble
- Estimation immobilière à Nice : ce qui fait vraiment le prix
- Vendre votre bien avec terrazzo.immo