Le Régina est l’adresse la plus chargée d’histoire de Cimiez : l’ancien Excelsior Hôtel Régina, bâti en 1896-1897 par l’architecte Sébastien-Marcel Biasini, inauguré par le séjour de la reine Victoria au printemps 1897, transformé en copropriété en 1937 et inscrit au titre des Monuments historiques par arrêté du 6 juillet 1992. Henri Matisse y installe son atelier en 1938.
Photo Al*from*Lig, CC BY-SA 4.0, via Wikimedia Commons.
Faire estimer mon bien au Régina
Le Régina en bref
L’adresse
Le 71 boulevard de Cimiez se situe sur le haut de la colline, à proximité du monastère, des jardins et du musée Matisse. On domine la ville, on accède au centre en une dizaine de minutes de voiture, et l’on bénéficie de l’environnement le plus arboré de Nice intra-muros.
De l’Excelsior Régina à la copropriété
Le palace est commandé par Antonin Raynaud et construit en 1896-1897. La reine Victoria l’inaugure de fait en y séjournant du 12 mars au 28 avril 1897, dans une aile occidentale aménagée pour elle avec entrée particulière. Rebaptisé Hôtel Régina en 1920, mis en faillite en 1934, l’établissement est transformé en copropriété en juillet 1937 : les quatre cents chambres de palace deviennent alors 78 appartements et 23 chambres de service.
Ce que protège l’inscription aux Monuments historiques
L’arrêté du 6 juillet 1992 inscrit — et non classe — les façades, les toitures et les terrasses, le grand hall, l’escalier d’honneur, la véranda, le jardin et le monument à la reine Victoria. Concrètement : les travaux affectant les parties protégées relèvent d’un régime d’autorisation spécifique, et l’architecte des Bâtiments de France est consulté.
Quels appartements trouve-t-on au Régina ?
Le registre national des copropriétés recense aujourd’hui 141 lots. L’offre est dominée par les grandes surfaces — les ventes publiées ci-dessous portent sur des appartements de 111 à 255 m² —, héritées du découpage d’un palace : hauteurs sous plafond exceptionnelles, distributions atypiques, décors d’origine pour certains lots.
Ce qui fait la valeur ici : la vue et l’exposition, la conservation des éléments d’origine, l’état de rénovation et la faisabilité réelle des travaux compte tenu du régime Monuments historiques. Un acquéreur doit intégrer ce cadre avant de projeter un chantier.
Les dernières ventes publiées au Régina
Voici les trois ventes les plus récentes publiées pour cette adresse dans la base officielle des transactions immobilières.
- Janvier 2026 — 612 250 €, 111 m², 3 pièces, aucune dépendance, soit 5 493 €/m².
- Octobre 2025 — 2 079 800 €, 255 m², 5 pièces, 2 dépendances vendues avec le lot, soit 8 156 €/m².
- Juillet 2025 — 805 000 €, 152 m², 4 pièces, aucune dépendance, soit 5 288 €/m².
Ces montants proviennent de la base publique des Demandes de valeurs foncières (DGFiP), alimentée par les actes notariés et publiée avec plusieurs mois de décalage. Il s’agit du prix porté à l’acte, hors frais de notaire et hors droits de mutation : selon que les honoraires étaient à la charge du vendeur ou de l’acquéreur, ce montant recouvre ou non la commission d’agence.
Ces chiffres ne disent ni l’étage, ni l’exposition, ni la vue, ni l’état du bien, ni la qualité de la rénovation. Le prix porte en outre sur la totalité de la mutation : lorsqu’un garage, une cave ou une chambre de service sont vendus avec l’appartement, le prix au mètre carré affiché s’en trouve mécaniquement majoré — c’est pourquoi nous indiquons le nombre de dépendances. Nous écartons les mutations dont le prix rapporté à la surface est manifestement hors marché (démembrement, vente entre proches).
Deux appartements de surface identique dans le même immeuble peuvent s’échanger avec un écart considérable. Ces ventes situent un ordre de grandeur, elles ne valent pas estimation. Pour connaître la valeur d’un bien précis, demandez-nous une estimation.
Ce qui fait le prix d’un appartement au Régina
Le Régina se traite dans le haut du marché de Cimiez, avec des écarts considérables d’un lot à l’autre : les ventes publiées vont du simple au triple au mètre carré. Sur ce type de bien, la moyenne n’a aucun sens — c’est l’état, la vue et le volume qui font le prix.
Nos biens à vendre à proximité
Nous commercialisons des appartements au Régina et dans l’ensemble du secteur Cimiez. Les biens de cette adresse ne sont pas toujours publiés : certaines ventes se font en confidentialité.
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Votre référent sur cette adresse
Déborah Hassan-Ghnassia
Consultante sénior, terrazzo.immo
Déborah suit la colline de Cimiez et ses anciens palaces. Pour une estimation, pour comprendre les charges d’une grande copropriété ou pour instruire des travaux en secteur protégé : ligne directe 06 24 54 46 53, ou l’agence au 04 89 15 85 83.
Questions fréquentes sur le Régina
Le Régina est-il classé Monument historique ?
Il est inscrit, par arrêté du 6 juillet 1992, et non classé. Les deux régimes sont distincts : l’inscription impose une déclaration préalable des travaux sur les parties protégées, le classement va plus loin. La protection porte sur les façades, les toitures, les terrasses, le grand hall, l’escalier, la véranda, le jardin et le monument à la reine Victoria.
Peut-on rénover un appartement ?
Oui, mais dans un cadre. Les interventions touchant aux parties protégées relèvent d’une autorisation spécifique. C’est un point à instruire avant l’offre, pas après : il conditionne le budget et le calendrier.
Matisse y a-t-il vraiment vécu ?
Henri Matisse s’y installe en 1938 et y occupe un vaste appartement-atelier. C’est un élément d’histoire du lieu, pas un argument de valorisation en soi : la valeur d’un lot se construit sur son état, sa vue et son volume.
Combien vaut mon appartement au Régina ?
Avec une poignée de ventes par an sur des lots tous différents, aucune moyenne au mètre carré n’est exploitable. Nous réalisons une estimation gratuite et confidentielle, sur place, lot par lot.
Parlons de votre bien
Estimation gratuite, sur place et confidentielle, appuyée sur les ventes réellement constatées au Régina et dans le secteur Cimiez.
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