La Promenade des Anglais est la façade maritime de Nice : sept kilomètres de front de mer, de l’aéroport à la colline du Château. C’est l’adresse la plus identifiable de la ville, et l’une des rares où l’on achète une vue avant d’acheter des mètres carrés. Notre agence terrazzo.immo y suit les ventes depuis le port de Nice.
Faire estimer mon bien sur la Promenade
La Promenade des Anglais en bref
Une adresse, plusieurs marchés
On ne parle pas du même bien selon que l’on se trouve à l’ouest, près de l’aéroport et du parc Phœnix, au centre, face au Palais de la Méditerranée et au Négresco, ou à l’est, aux abords du jardin Albert-Ier. Les valeurs, la clientèle et la liquidité changent d’un kilomètre à l’autre.
Du Belle Époque au front de mer des années 1960
Le bâti mêle les palais et immeubles de rapport de la fin du XIXe siècle, aux façades ordonnancées et aux hauteurs sous plafond généreuses, et les résidences des années 1950 à 1970, conçues pour la vue, avec des balcons filants et des surfaces souvent plus efficaces.
Une clientèle qui vient de loin
La Promenade attire une clientèle de résidence secondaire, française et internationale, et une part significative d’acquéreurs qui achètent d’abord un panorama. Cela pèse sur la façon dont un bien doit être présenté et commercialisé.
Quels biens trouve-t-on sur la Promenade des Anglais ?
L’offre se répartit entre de grands appartements bourgeois dans les immeubles anciens, des appartements de taille moyenne avec balcon dans les résidences d’après-guerre, et quelques penthouses et derniers étages qui constituent le haut du marché. Les studios et deux-pièces existent, souvent en second rideau, avenue des Fleurs ou rue de France, à des niveaux nettement inférieurs.
Cinq critères font l’essentiel de l’écart de prix : la frontalité de la vue — face à la mer ou de biais, ce n’est pas le même bien —, l’étage, la profondeur du balcon ou de la terrasse, la qualité de l’isolation acoustique et la présence d’un stationnement, rare et cher sur ce front de mer.
Les niveaux de prix sur la Promenade des Anglais
8 000 à 12 000 €/m² selon la vue, l’étage et l’immeuble.
La fourchette est large parce qu’elle recouvre des situations très différentes. Un appartement en étage élevé, vue frontale, avec une vraie terrasse et un parking, se situe dans le haut de la fourchette et se traite vite. Un bien de même surface au premier étage, vue latérale, sans extérieur, se négocie bien en dessous. Sur cette avenue plus qu’ailleurs, une estimation au prix moyen du quartier n’a aucun sens.
Le détail des fourchettes, quartier par quartier, figure sur notre page prix de l’immobilier à Nice, calculée sur les ventes enregistrées de juillet 2024 à juin 2026, secteur par secteur.
Acheter un appartement sur la Promenade des Anglais : les prix par typologie
Sur les 236 ventes d’appartements enregistrées sur la Promenade des Anglais de juillet 2024 à juin 2026, un studio se traite autour de 208 000 € pour 30 m², un deux-pièces autour de 455 000 € pour 58 m² et un trois-pièces autour de 605 000 € pour 84 m². Les quatre-pièces, treize ventes en deux ans, tournent autour de 790 000 €.
Sur la Promenade, le mètre carré se paie en médiane 7 800 €, contre 4 900 € à Riquier : environ 60 % de plus. Il bouge peu selon la typologie — entre 7 700 et 8 300 € du studio au quatre-pièces — parce que ce n’est pas la taille qui décide ici, mais la frontalité sur la baie et l’étage.
Les adresses les plus échangées : le 77, le 83 (Le Palais d’Orient), le 43 (Le Palatin), le 54 (Le Palais Mercedes) et le 105 promenade des Anglais. Le détail par quartier figure sur notre page prix de l’immobilier à Nice.
Les adresses de notoriété
Le cœur historique de la Promenade
Le secteur du Palais de la Méditerranée et du Negresco concentre les façades les plus reconnaissables et les immeubles de rapport les plus recherchés.
Vers le jardin Albert-Ier
À l’extrémité est, la Promenade rejoint le Carré d’Or et le Vieux-Nice : on y gagne l’accès à pied au centre-ville, avec des immeubles anciens de belle facture.
Vers l’ouest et le parc Phœnix
Le secteur ouest offre des surfaces plus grandes à budget égal, des résidences avec parc et piscine, et un stationnement plus facile. Le compromis se fait sur la distance au centre.
Le Royal Luxembourg, 7 promenade des Anglais
443 lots à l’extrémité est du front de mer, à deux pas du jardin Albert-Ier : l’adresse la plus échangée de l’avenue. Voir la page du Royal Luxembourg.
Le Roy Soleil, 69 promenade des Anglais
Immeuble de 1959 signé Honoré Aubert, à l’ouest du Negresco : 115 lots, 45 logements et l’un des meilleurs ratios de stationnement de l’avenue. Voir la page du Roy Soleil.
Le Palatin, 43 promenade des Anglais
Immeuble de 1967 à l’angle du boulevard Gambetta, à côté du Negresco : 133 lots, 47 logements et 74 stationnements, plus d’un parking par appartement. Voir la page du Palatin.
Le Palais d’Orient, 83 promenade des Anglais
Immeuble de 1962 signé Georges et Michel Dikansky, à l’ouest du boulevard Gambetta : 200 lots, 63 logements, 29 stationnements. Voir la page du Palais d’Orient.
Le Palais des Arts, 144 rue de France
Résidence de 2001 aux Baumettes, à une rue de la Promenade : 720 lots, 241 logements et 284 stationnements, l’adresse la plus échangée de Nice. Voir la page du Palais des Arts.
Le Savoy-Palace, 3 promenade des Anglais
Immeuble de 1951 signé Honoré Aubert sur le site du premier casino de Nice, face au jardin Albert-Ier : 84 lots, 36 logements, l’une des adresses les plus chères de l’avenue. Voir la page du Savoy-Palace.
Le Palais Mercedes, 54 promenade des Anglais
Immeuble de 1951 signé Georges et Michel Dikansky sur le site de la villa d’Emil Jellinek, juste à l’ouest du boulevard Gambetta : 55 lots, deux et trois pièces de 65 à 99 m² face à la baie. Voir la page du Palais Mercedes.
Le Palais Ascot, 193 promenade des Anglais
Immeuble de 1963 signé Georges-Xavier Marguerita au débouché de l’avenue de Fabron : 118 lots, commerces en rez-de-chaussée, la Promenade ouest à des prix plus accessibles. Voir la page du Palais Ascot.
L’Isola Bella, 225 promenade des Anglais
Immeuble de 1961 signé Honoré Aubert et Pierre Bernasconi, à Fabron : 56 lots, studios et deux pièces de 87 à 91 m² sur la baie. Voir la page de l’Isola Bella.
Le Riva Bella, 249 promenade des Anglais
Copropriété des années 1960 de 107 lots à Fabron, vers l’extrémité ouest de la Promenade : des trois pièces de 83 à 86 m² face à la mer, aux ventes régulières. Voir la page du Riva Bella.
L’Abbaye de Roseland, 44 boulevard Napoléon III
Six immeubles des années 1970 signés Honoré Toscan dans le parc d’une demeure historique, à Fabron, en retrait de la Promenade ouest : près de 1 700 lots, la deuxième adresse la plus échangée de Nice. Voir la page de l’Abbaye de Roseland.
Nos biens à vendre et à louer sur la Promenade des Anglais
Garage / Parking · Baumettes
Nice - Baumettes - Garage
Vente · 13,5 m²
44 000 €
Appartement 1 pièce · Centre ville
Nice Centre-Ville – Estienne d'Orves | Studio meublé touristique – 18,76 m² – Prêt à exploiter
Vente · 18,8 m²
180 000 €
Appartement 1 pièce · Centre ville
Nice Centre-Ville – Estienne d'Orves | Loft mezzanine meublé touristique – 16,59 m² Carrez / 21,58 m² utiles – Prêt à exploiter
Vente · 22 m²
189 000 €
Nous commercialisons des appartements sur le front de mer et dans les rues qui le bordent, de l’ouest de la Promenade au jardin Albert-Ier. Les biens avec vue frontale et extérieur sont rares : ils partent souvent avant diffusion.
Sur la Promenade, deux appartements du même immeuble n’ont pas la même valeur : l’étage, l’exposition et la profondeur de la vue font l’écart. Notre accompagnement à l’achat est fait pour ces arbitrages. Pour un pied-à-terre occupé quelques semaines par an, notre conciergerie et location saisonnière prend le relais le reste de l’année.
Vous pouvez aussi parcourir tous nos biens à Nice.
Votre référent sur le secteur
Déborah Hassan-Ghnassia
Fondatrice de terrazzo.immo
Déborah suit le front de mer : les immeubles Belle Époque comme les résidences des années 1960, et le jeu de la vue et de l’étage qui fait tout l’écart de prix sur cette avenue. Pour une estimation ou un avis sur un immeuble : ligne directe 06 24 54 46 53, ou l’agence au 04 89 15 85 83.
Questions fréquentes sur l’immobilier sur la Promenade des Anglais
Le bruit est-il un vrai sujet sur la Promenade ?
Oui, et il faut le regarder de près. La circulation, le tramway sur certaines portions et l’animation estivale se ressentent différemment selon l’étage, l’orientation et la qualité des menuiseries. Un appartement bien isolé en étage élevé est très calme ; un deuxième étage aux fenêtres d’origine ne l’est pas. Nous le disons avant la visite, pas après.
Achète-t-on sur la Promenade pour habiter ou pour investir ?
Les deux, mais rarement pour le rendement locatif nu, qui reste modeste au regard des prix. La Promenade s’achète pour la résidence secondaire, pour la valeur de l’adresse, et pour une liquidité à la revente supérieure à la moyenne niçoise.
Combien vaut mon appartement sur la Promenade des Anglais ?
Cela dépend d’abord de la vue et de l’étage, ensuite de l’extérieur et de l’état. Nous réalisons une estimation gratuite et confidentielle, sur place, appuyée sur les transactions réellement constatées dans les immeubles voisins.
Les frais de copropriété sont-ils élevés sur ce front de mer ?
Souvent plus qu’ailleurs : gardiennage, ascenseurs, ravalements de façades exposées aux embruns. C’est un poste à examiner avant l’offre, au même titre que le prix. Nous vous remettons les éléments de la copropriété avant toute décision.
Parlons de votre bien
Estimation gratuite, sur place et confidentielle, appuyée sur les ventes réellement constatées sur le front de mer.