Le Roy Soleil occupe le 69 promenade des Anglais, à l’ouest du Negresco, sur la portion de l’avenue qui longe le quartier des Musiciens. Dessiné en 1959 par l’architecte Honoré Aubert, c’est l’un des immeubles modernes emblématiques du front de mer, avec 115 lots dont 45 logements — une copropriété à taille humaine, ce qui est rare sur la Promenade.
Faire estimer mon bien au Roy Soleil
Le Roy Soleil en bref
L’adresse
Le 69 promenade des Anglais se situe entre le boulevard Gambetta et le boulevard Grosso, face à la plage. Le Negresco et le Carré d’Or sont à quelques minutes à pied vers l’est, les commerces de la rue de France et du quartier des Musiciens juste derrière. C’est la partie de la Promenade qui combine la vue de front de mer avec une vraie vie de quartier à l’arrière.
Un immeuble signé, à taille humaine
Le registre national des copropriétés recense 115 lots, dont 45 à usage d’habitation et 24 de stationnement, pour une construction des années 1959-1960. L’Office de tourisme de Nice inscrit l’immeuble dans son parcours de patrimoine du XXe siècle : façades rythmées par des poteaux porteurs en béton et de grandes baies vitrées, garde-corps de balcons comme seul ornement, pergola de béton en couronnement. Il se situe dans le périmètre de la Promenade inscrit au patrimoine mondial de l’UNESCO en 2021.
Ce que l’on achète ici
De vrais appartements de front de mer, conçus pour la vue, dans une copropriété de 45 logements où l’on connaît ses voisins. Le ratio de stationnement — 24 lots pour 45 logements — est l’un des meilleurs de la Promenade, et un appartement vendu avec son garage y prend une prime réelle.
Quels appartements trouve-t-on au Roy Soleil ?
Contrairement aux grandes résidences de l’avenue, le Roy Soleil est un immeuble de deux et trois pièces de 70 à 97 m² : sur les dix ventes publiées depuis 2022, une seule porte sur un studio. On y achète pour habiter ou pour une résidence secondaire de vraie surface, pas pour un pied-à-terre de 25 m².
Ce qui fait le prix : la frontalité de la vue et l’étage, avant tout, puis la profondeur de la terrasse, l’état — beaucoup d’appartements ont été rénovés, d’autres sont dans leur configuration d’origine — et la présence d’un stationnement dans la vente.
Les dernières ventes publiées au Roy Soleil
Voici les trois ventes les plus récentes publiées pour cette adresse dans la base officielle des transactions immobilières.
- Mars 2026 — 485 000 €, 74 m², 2 pièces, 1 dépendance vendue avec le lot, soit 6 543 €/m².
- Octobre 2025 — 705 000 €, 74 m², 2 pièces, 1 dépendance vendue avec le lot, soit 9 550 €/m².
- Avril 2025 — 535 000 €, 70 m², 2 pièces, sans dépendance, soit 7 643 €/m².
Ces montants proviennent de la base publique des Demandes de valeurs foncières (DGFiP), alimentée par les actes notariés et publiée avec plusieurs mois de décalage. Il s’agit du prix porté à l’acte, hors frais de notaire et hors droits de mutation : selon que les honoraires étaient à la charge du vendeur ou de l’acquéreur, ce montant recouvre ou non la commission d’agence.
Ces chiffres ne disent ni l’étage, ni l’exposition, ni la vue, ni l’état du bien, ni la qualité de la rénovation. Le prix porte en outre sur la totalité de la mutation : lorsqu’un garage, une cave ou une chambre de service sont vendus avec l’appartement, le prix au mètre carré affiché s’en trouve mécaniquement majoré — c’est pourquoi nous indiquons le nombre de dépendances. Nous écartons les mutations dont le prix rapporté à la surface est manifestement hors marché (démembrement, vente entre proches).
Deux appartements de surface identique dans le même immeuble peuvent s’échanger avec un écart considérable. Ces ventes situent un ordre de grandeur, elles ne valent pas estimation. Pour connaître la valeur d’un bien précis, demandez-nous une estimation.
Ce qui fait le prix d’un appartement au Roy Soleil
Le Roy Soleil se traite dans le haut de la fourchette de la Promenade, à hauteur des meilleures adresses de l’avenue. Les ventes publiées depuis 2022 s’étagent d’environ 6 500 à 13 000 €/m² : l’écart tient presque entièrement à l’étage, à la vue et à l’état.
Avec moins de dix ventes en quatre ans, l’offre y est rare. Un appartement bien présenté trouve preneur vite ; un appartement surévalué reste, parce que les acquéreurs de ce segment comparent avec le Negresco à droite et les résidences de la Californie à gauche.
Nos biens à vendre à proximité
Nous commercialisons des appartements au Roy Soleil et dans l’ensemble du secteur Promenade des Anglais. Les biens de cette adresse ne sont pas toujours publiés : certaines ventes se font en confidentialité.
Vous pouvez aussi parcourir tous nos biens à Nice.
Votre référent sur cette adresse
Jocelyne Baot
Consultante senior
Jocelyne suit le front de mer : les immeubles Belle Époque comme les résidences des années 1960, et le jeu de la vue et de l’étage qui fait tout l’écart de prix sur cette avenue. Pour une estimation ou un avis sur un immeuble : ligne directe 07 69 42 77 52, ou l’agence au 04 89 15 85 83.
Questions fréquentes sur le Roy Soleil
Le bruit est-il un sujet au 69 promenade des Anglais ?
Oui, comme sur tout le front de mer. La circulation de la Promenade se ressent différemment selon l’étage et la qualité des menuiseries ; les appartements traversants offrent des pièces calmes côté arrière. Un étage élevé aux vitrages récents est très calme. Nous le disons avant la visite.
Peut-on acheter avec un garage ?
C’est possible, et c’est l’un des atouts de l’immeuble : 24 lots de stationnement pour 45 logements, un ratio rare sur la Promenade. Tous les appartements n’en ont pas ; quand un garage est vendu avec le lot, il pèse sensiblement dans le prix, ce que reflètent les ventes ci-dessus.
Les charges sont-elles élevées ?
Une copropriété de front de mer, avec ascenseur et façades exposées aux embruns, a des postes d’entretien significatifs. Ils se répartissent ici sur un nombre de lots plus réduit que dans les grandes résidences voisines. Nous vous remettons les trois derniers exercices et l’état des travaux votés avant toute décision.
Combien vaut mon appartement au Roy Soleil ?
Les comparables sont peu nombreux mais très lisibles. Nous réalisons une estimation offerte et confidentielle, sur place, à partir des ventes réellement constatées dans l’immeuble et sur cette portion de la Promenade.
Parlons de votre bien
Estimation offerte, sur place et confidentielle, appuyée sur les ventes réellement constatées au Roy Soleil et dans le secteur Promenade des Anglais.
Pour aller plus loin
- terrazzo.immo, agence immobilière au port de Nice
- Immobilier sur la Promenade des Anglais
- Immobilier au Carré d’Or et aux Musiciens
- Le Royal Luxembourg, 7 promenade des Anglais
- Les belles résidences de Nice — prix et ventes par immeuble
- Estimation immobilière à Nice : ce qui fait vraiment le prix
- Vendre votre bien avec terrazzo.immo