La Résidence Île-de-France occupe le 90 rue de France, à l’angle du boulevard François Grosso, à la limite ouest du Carré d’Or et à deux rues de la Promenade des Anglais. Immeuble de 1978 dessiné par Jean et Paul Bessi, il compte 298 lots, dont 115 logements et 111 stationnements : presque un parking par appartement, à une adresse où c’est l’exception.
Faire estimer mon bien à la Résidence Île-de-France
La Résidence Île-de-France en bref
L’adresse
Le 90 rue de France fait l’angle avec le boulevard François Grosso, qui monte de la Promenade vers la gare. On est ici à la charnière du Carré d’Or et du quartier Gambetta : les commerces de la rue de France et du boulevard Gambetta à pied, la plage à trois minutes, la gare Thiers à un quart d’heure. Un emplacement de résidence principale et d’investissement, un cran moins cher que le cœur du Carré d’Or.
Un immeuble de 1978 avec parkings
Les permis ont été délivrés entre 1974 et 1978 ; l’immeuble, de huit étages sur rez-de-chaussée, se développe le long de la rue des Potiers, avec des commerces en pied. Le foyer voisin du 2 boulevard Grosso, construit en même temps, a été transformé en logements dans les années 1990 sous le nom du Clorivière. Le registre national des copropriétés recense 298 lots, dont 115 à usage d’habitation et 111 de stationnement, pour un règlement de copropriété de mars 1976.
Ce que l’on achète ici
Un appartement des années 1970, aux plans rationnels, dans une copropriété qui dispose d’un parking pour presque chaque logement — ce que les immeubles bourgeois voisins ne proposent jamais. Les studios attirent les investisseurs ; les trois et quatre pièces, plus rares, une clientèle de résidence principale qui veut la Promenade à pied.
Quels appartements trouve-t-on à la Résidence Île-de-France ?
Les ventes publiées depuis 2022 vont du studio de 18 m² au quatre pièces de 106 m² : les studios de 17 à 36 m² sont les plus nombreux, suivis des deux pièces de 49 à 63 m² ; les trois et quatre pièces de 85 à 106 m² sont plus rares et se vendent nettement plus cher au mètre carré.
Ce qui fait le prix : l’étage et l’orientation — sur la rue de France, sur le boulevard ou sur l’arrière —, la terrasse, l’état, et le stationnement compris ou non dans la vente : les grands appartements vendus avec deux dépendances font le haut de la fourchette.
Les dernières ventes publiées à la Résidence Île-de-France
Voici les trois ventes les plus récentes publiées pour cette adresse dans la base officielle des transactions immobilières.
- Octobre 2025 — 295 000 €, 49 m², 2 pièces, aucune dépendance, soit 6 020 €/m².
- Septembre 2025 — 130 000 €, 18 m², 1 pièce, aucune dépendance, soit 7 222 €/m².
- Mai 2025 — 157 500 €, 18 m², 1 pièce, aucune dépendance, soit 8 838 €/m².
Ces montants proviennent de la base publique des Demandes de valeurs foncières (DGFiP), alimentée par les actes notariés et publiée avec plusieurs mois de décalage. Il s’agit du prix porté à l’acte, hors frais de notaire et hors droits de mutation : selon que les honoraires étaient à la charge du vendeur ou de l’acquéreur, ce montant recouvre ou non la commission d’agence.
Ces chiffres ne disent ni l’étage, ni l’exposition, ni la vue, ni l’état du bien, ni la qualité de la rénovation. Le prix porte en outre sur la totalité de la mutation : lorsqu’un garage, une cave ou une chambre de service sont vendus avec l’appartement, le prix au mètre carré affiché s’en trouve mécaniquement majoré — c’est pourquoi nous indiquons le nombre de dépendances. Nous écartons les mutations dont le prix rapporté à la surface est manifestement hors marché (démembrement, vente entre proches).
Deux appartements de surface identique dans le même immeuble peuvent s’échanger avec un écart considérable. Ces ventes situent un ordre de grandeur, elles ne valent pas estimation. Pour connaître la valeur d’un bien précis, demandez-nous une estimation.
Ce qui fait le prix d’un appartement à la Résidence Île-de-France
La Résidence Île-de-France est une adresse très échangée : vingt-neuf ventes publiées depuis 2022. Les prix au mètre carré s’étagent d’environ 5 500 à plus de 13 500 €, avec l’essentiel des ventes entre 6 000 et 8 000 €/m². Les deux ventes les plus élevées — 13 800 €/m² en décembre 2024 et 9 700 €/m² en novembre 2024, toutes deux pour des quatre pièces de 94 m² vendus avec deux dépendances — montrent l’écart entre un studio d’investisseur et un grand appartement familial dans le même immeuble.
Pour un vendeur, la surface change tout ici : un grand appartement se vend à une autre clientèle et à un autre prix que les petites surfaces qui dominent l’immeuble. Pour un acquéreur, c’est une adresse où les comparables sont nombreux et où l’on peut négocier avec des chiffres sous les yeux.
Nos biens à vendre à proximité
Nous commercialisons des appartements à la Résidence Île-de-France et dans l’ensemble du Carré d’Or et du secteur Gambetta. Les biens de cette adresse ne sont pas toujours publiés : certaines ventes se font en confidentialité.
Vous pouvez aussi parcourir tous nos biens à Nice.
Votre référent sur cette adresse
David Ghnassia
Directeur de terrazzo.immo
Le Carré d’Or et les Musiciens, je les travaille personnellement : immeubles bourgeois, grandes surfaces familiales, et des écarts de valeur considérables d’un étage à l’autre. Appelez-moi sur ma ligne directe 06 46 82 71 75, ou l’agence au 04 89 15 85 83.
Questions fréquentes sur la Résidence Île-de-France
Le bruit est-il un sujet au 90 rue de France ?
L’angle de la rue de France et du boulevard Grosso est passant. Les appartements sur le boulevard en étage bas le ressentent ; ceux qui donnent sur la rue des Potiers ou sur l’arrière sont plus calmes, et l’étage fait le reste. Nous le disons avant la visite.
Le parking est-il inclus ?
Souvent. La résidence compte 111 lots de stationnement pour 115 logements, mais chaque vente porte sur des lots précis, et un studio est fréquemment vendu sans parking. Nous vérifions le titre et nous faisons figurer clairement ce qui est compris dans le prix.
Les charges sont-elles élevées ?
Une copropriété de 298 lots avec ascenseurs, parkings et commerces en pied d’immeuble a des charges réelles, réparties sur un grand nombre de lots. Nous vous remettons les trois derniers exercices et les procès-verbaux d’assemblée avant toute décision.
Combien vaut mon appartement à la Résidence Île-de-France ?
Les comparables sont nombreux mais très dépendants de la surface. Nous réalisons une estimation offerte et confidentielle, sur place, à partir des ventes réellement constatées dans l’immeuble et de ce qui distingue votre lot.
Parlons de votre bien
Estimation offerte, sur place et confidentielle, appuyée sur les ventes réellement constatées à la Résidence Île-de-France et dans le secteur Carré d’Or · Gambetta.
Pour aller plus loin
- terrazzo.immo, agence immobilière au port de Nice
- Immobilier au Carré d’Or et aux Musiciens
- Immobilier sur la Promenade des Anglais
- La Résidence du Palais, 29 rue de France
- Le Palais des Arts, 144 rue de France
- Les belles résidences de Nice — prix et ventes par immeuble
- Estimation immobilière à Nice : ce qui fait vraiment le prix
- Vendre votre bien avec terrazzo.immo