Les Résidences du Cap de Nice, au 25 boulevard Franck Pilatte, forment l’un des ensembles de front de mer les plus aboutis du secteur de Coco Beach : deux bâtiments, La Perle et Le Corail, dessinés par René Livieri et construits à partir de 1963. Malgré leur nom, ils ne sont pas sur le Cap de Nice mais dans le quartier du Port, juste après le Parc Vigier.
Faire estimer mon bien aux Résidences du Cap de Nice
Les Résidences du Cap de Nice en bref
L’adresse
Le 25 boulevard Franck Pilatte est posé sur le rocher, face à la mer, entre le Parc Vigier et les plages de Coco Beach. Le port est à une dizaine de minutes à pied, le Vieux-Nice à un quart d’heure. On y a le rapport direct à la mer qui manque à la plupart des immeubles niçois.
La Perle et Le Corail
Les deux bâtiments sont l’œuvre de l’architecte René Livieri, dont le chantier démarre en 1963. L’ensemble compte 74 lots d’habitation — c’est une copropriété de taille modeste, à l’inverse des grands programmes voisins. L’ensemble est protégé au titre du Plan local d’urbanisme de Nice (élément bâti remarquable n° 452), ce qui encadre les modifications de façade et constitue une garantie sur la tenue architecturale du bâtiment dans la durée.
Ce que l’on achète ici
Une vue frontale et un accès à la mer, dans un immeuble à taille humaine et architecturalement tenu. C’est le profil recherché par une clientèle internationale de résidence secondaire, ce qui explique des niveaux de prix au mètre carré parmi les plus élevés du quartier du Port.
Quels appartements trouve-t-on aux Résidences du Cap de Nice ?
Les lots sont majoritairement des deux et trois-pièces de 70 à 100 m², avec des appartements plus grands en étage. La quasi-totalité bénéficie d’un extérieur — balcon, loggia ou terrasse.
Ici, l’écart de prix se joue moins sur la surface que sur la frontalité de la vue, l’étage, la profondeur de la terrasse et la qualité de la rénovation. La protection au PLU limite les transformations extérieures : il faut en tenir compte avant d’imaginer un projet de travaux.
Les dernières ventes publiées aux Résidences du Cap de Nice
Voici les trois ventes les plus récentes publiées pour cette adresse dans la base officielle des transactions immobilières.
- Juin 2026 — 1 587 130 €, 90 m², 1 pièce, 2 dépendances vendues avec le lot, soit 17 719 €/m².
- Mai 2025 — 1 060 000 €, 92 m², 2 pièces, 1 dépendance vendue avec le lot, soit 11 539 €/m².
- Septembre 2024 — 960 000 €, 73 m², 2 pièces, 1 dépendance vendue avec le lot, soit 13 151 €/m².
Ces montants proviennent de la base publique des Demandes de valeurs foncières (DGFiP), alimentée par les actes notariés et publiée avec plusieurs mois de décalage. Il s’agit du prix porté à l’acte, hors frais de notaire et hors droits de mutation : selon que les honoraires étaient à la charge du vendeur ou de l’acquéreur, ce montant recouvre ou non la commission d’agence.
Ces chiffres ne disent ni l’étage, ni l’exposition, ni la vue, ni l’état du bien, ni la qualité de la rénovation. Le prix porte en outre sur la totalité de la mutation : lorsqu’un garage, une cave ou une chambre de service sont vendus avec l’appartement, le prix au mètre carré affiché s’en trouve mécaniquement majoré — c’est pourquoi nous indiquons le nombre de dépendances. Nous écartons les mutations dont le prix rapporté à la surface est manifestement hors marché (démembrement, vente entre proches).
Deux appartements de surface identique dans le même immeuble peuvent s’échanger avec un écart considérable. Ces ventes situent un ordre de grandeur, elles ne valent pas estimation. Pour connaître la valeur d’un bien précis, demandez-nous une estimation.
Ce qui fait le prix d’un appartement aux Résidences du Cap de Nice
Le 25 boulevard Franck Pilatte se traite au-dessus des moyennes du quartier du Port, avec des pointes marquées pour les lots frontaux rénovés. Le nombre restreint de lots et la rareté des mises en vente entretiennent cette tension.
Nos biens à vendre à proximité
Nous commercialisons des appartements aux Résidences du Cap de Nice et dans l’ensemble du secteur Port de Nice. Les biens de cette adresse ne sont pas toujours publiés : certaines ventes se font en confidentialité.
Vous pouvez aussi parcourir tous nos biens à Nice.
Votre référent sur cette adresse
Jocelyne Baot
Consultante senior
Jocelyne suit le front de mer du boulevard Franck Pilatte et sa clientèle internationale. Pour une estimation, pour être informé d’une mise en vente ou pour préparer un achat depuis l’étranger : ligne directe 07 69 42 77 52, ou l’agence au 04 89 15 85 83.
Questions fréquentes sur les Résidences du Cap de Nice
Est-on vraiment au Cap de Nice ?
Non, et c’est une confusion fréquente. L’immeuble porte ce nom mais se situe boulevard Franck Pilatte, dans le quartier du Port, à environ un kilomètre du Cap de Nice proprement dit. Une autre copropriété, celle-là réellement sur la corniche, s’appelle Le Cap de Nice, au 31-33 boulevard Maurice Maeterlinck.
Qu’implique la protection au PLU ?
L’inscription de l’ensemble comme élément bâti remarquable encadre les interventions sur les façades et les volumes. En pratique : les aménagements intérieurs restent libres, les modifications extérieures supposent une instruction spécifique. C’est contraignant, et c’est aussi ce qui protège la valeur du bâtiment.
Y a-t-il un accès direct à la mer ?
Le secteur de Coco Beach offre des accès rocheux et des plages à quelques minutes. Les modalités propres à la copropriété doivent être vérifiées au règlement, que nous vous remettons — nous ne l’affirmons pas à la place du syndic.
Combien vaut mon appartement au 25 boulevard Franck Pilatte ?
Dans une copropriété de 74 lots, chaque vente compte et les références sont peu nombreuses. Nous réalisons une estimation gratuite et confidentielle, sur place, en tenant compte de la rareté de l’offre.
Parlons de votre bien
Estimation gratuite, sur place et confidentielle, appuyée sur les ventes réellement constatées aux Résidences du Cap de Nice et dans le secteur Port de Nice.
Pour aller plus loin
- Immobilier au port de Nice
- Le Parc Vigier, 23 bd Franck Pilatte
- Le Cap de Nice, 31-33 bd Maeterlinck
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