La Résidence du Palais occupe le 29 rue de France, au cœur du Carré d’Or, à une rue de la Promenade des Anglais. Livrée au début des années 2000, c’est l’une des rares copropriétés récentes du quartier : 337 lots, dont 109 logements et 105 stationnements — presque un parking par appartement, ce qui n’existe nulle part ailleurs dans le Carré d’Or.
Faire estimer mon bien à la Résidence du Palais
La Résidence du Palais en bref
L’adresse
La rue de France est la colonne vertébrale commerçante du Carré d’Or, parallèle à la Promenade. Au numéro 29, on est à trois minutes de la mer, à cinq de la place Masséna, au milieu des boutiques, des restaurants et des marchés du quartier. C’est le Nice que recherchent les acquéreurs qui veulent tout faire à pied sans renoncer à la voiture.
Une copropriété récente, avec parkings
Le registre national des copropriétés recense 337 lots, dont 109 à usage d’habitation et 105 de stationnement, pour une construction de la période 2001-2010 ; le règlement de copropriété date d’octobre 2001. Dans un quartier d’immeubles bourgeois du XIXe siècle et des années 1960, c’est un profil à part : ascenseurs, normes récentes, terrasses, et un stationnement en sous-sol.
Ce que l’on achète ici
Le confort du récent à l’adresse de l’ancien. La Résidence du Palais attire une clientèle qui veut le Carré d’Or sans les travaux, les charges d’un immeuble ancien ni la recherche d’un garage. Résidence principale, pied-à-terre ou investissement patrimonial : la demande est large et l’offre se renouvelle régulièrement, avec 22 ventes publiées depuis 2022.
Quels appartements trouve-t-on à la Résidence du Palais ?
L’immeuble est dominé par les deux pièces de 42 à 56 m², avec des studios de 25 à 27 m² et des trois pièces de 62 à 82 m². Les ventes publiées portent presque toutes sur un appartement vendu avec une ou deux dépendances — parking, cave —, ce qui se lit dans les prix au mètre carré.
Ce qui fait le prix : l’étage et l’orientation — sur rue ou sur l’intérieur de l’îlot —, la terrasse, le stationnement inclus ou non dans la vente, et l’état : vingt ans après la livraison, les appartements rafraîchis se distinguent nettement des lots restés d’origine.
Les dernières ventes publiées à la Résidence du Palais
Voici les trois ventes les plus récentes publiées pour cette adresse dans la base officielle des transactions immobilières.
- Novembre 2025 — 382 000 €, 45 m², 2 pièces, 1 dépendance vendue avec le lot, soit 8 517 €/m².
- Février 2025 — 750 000 €, 82 m², 3 pièces, 1 dépendance vendue avec le lot, soit 9 186 €/m².
- Mai 2024 — 570 000 €, 62 m², 3 pièces, 1 dépendance vendue avec le lot, soit 9 194 €/m².
Ces montants proviennent de la base publique des Demandes de valeurs foncières (DGFiP), alimentée par les actes notariés et publiée avec plusieurs mois de décalage. Il s’agit du prix porté à l’acte, hors frais de notaire et hors droits de mutation : selon que les honoraires étaient à la charge du vendeur ou de l’acquéreur, ce montant recouvre ou non la commission d’agence.
Ces chiffres ne disent ni l’étage, ni l’exposition, ni la vue, ni l’état du bien, ni la qualité de la rénovation. Le prix porte en outre sur la totalité de la mutation : lorsqu’un garage, une cave ou une chambre de service sont vendus avec l’appartement, le prix au mètre carré affiché s’en trouve mécaniquement majoré — c’est pourquoi nous indiquons le nombre de dépendances. Nous écartons les mutations dont le prix rapporté à la surface est manifestement hors marché (démembrement, vente entre proches).
Deux appartements de surface identique dans le même immeuble peuvent s’échanger avec un écart considérable. Ces ventes situent un ordre de grandeur, elles ne valent pas estimation. Pour connaître la valeur d’un bien précis, demandez-nous une estimation.
Ce qui fait le prix d’un appartement à la Résidence du Palais
La Résidence du Palais se traite dans une bande resserrée, majoritairement entre 8 000 et 10 500 €/m² sur les ventes publiées depuis 2022. C’est le signe d’un marché lisible : les appartements se ressemblent assez pour que les comparables parlent, et la présence quasi systématique d’un parking homogénéise les prix.
Pour un vendeur, l’enjeu n’est pas de convaincre du prix du quartier, il est acquis ; c’est de faire valoir ce qui distingue le lot — terrasse, étage, orientation, état — dans une résidence où l’acquéreur a des points de comparaison récents.
Nos biens à vendre à proximité
Nous commercialisons des appartements à la Résidence du Palais et dans l’ensemble du Carré d’Or. Les biens de cette adresse ne sont pas toujours publiés : certaines ventes se font en confidentialité.
Vous pouvez aussi parcourir tous nos biens à Nice.
Votre référent sur cette adresse
David Ghnassia
Directeur de terrazzo.immo
Le Carré d’Or et les Musiciens, je les travaille personnellement : immeubles bourgeois, grandes surfaces familiales, et des écarts de valeur considérables d’un étage à l’autre. Appelez-moi sur ma ligne directe 06 46 82 71 75, ou l’agence au 04 89 15 85 83.
Questions fréquentes sur la Résidence du Palais
Le bruit est-il un sujet au 29 rue de France ?
La rue de France est commerçante et vivante, en journée comme en soirée. Les appartements sur rue en étage bas le ressentent ; ceux qui donnent sur l’intérieur de l’îlot ou en étage élevé sont calmes, et les menuiseries récentes de la résidence isolent bien. Nous le disons avant la visite.
Le parking est-il inclus ?
Souvent, pas toujours. La résidence compte 105 lots de stationnement pour 109 logements, mais chaque vente porte sur des lots précis. Nous vérifions systématiquement ce que comprend le titre — parking, cave — et nous le faisons figurer clairement dans l’annonce et dans l’offre.
Les charges sont-elles élevées ?
Une résidence récente avec ascenseurs, parking en sous-sol et espaces communs entretenus a des charges supérieures à celles d’un petit immeuble ancien, mais elle n’a pas ses travaux : pas de ravalement lourd ni de mise aux normes à prévoir à court terme. Nous vous remettons les trois derniers exercices avant toute décision.
Combien vaut mon appartement à la Résidence du Palais ?
C’est l’une des adresses de Nice où les comparables sont les plus fiables. Nous réalisons une estimation offerte et confidentielle, sur place, à partir des ventes réellement constatées dans la résidence.
Parlons de votre bien
Estimation offerte, sur place et confidentielle, appuyée sur les ventes réellement constatées à la Résidence du Palais et dans le secteur Carré d’Or.
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