Le Cap de Nice est la pointe rocheuse qui referme la baie, entre le port de Nice et Villefranche-sur-Mer. C’est le secteur le plus rare et le plus recherché de la ville : quelques dizaines d’adresses seulement, presque toutes tournées vers la mer. Notre agence terrazzo.immo, installée au 10 quai Papacino, travaille ce marché de proximité depuis le port.
Faire estimer ma propriété au Cap de Nice
Le Cap de Nice en bref
Le long de la basse corniche
Du boulevard Franck Pilatte au boulevard Maurice Maeterlinck, en passant par Coco Beach et la plage de la Réserve.
À l’écart, sans être loin
Quelques minutes depuis le port et le Vieux-Nice, et pourtant un retrait complet de l’agitation urbaine.
Des terrasses jusqu’à la mer
Le relief plonge dans la Méditerranée : la plupart des propriétés sont bâties en terrasses successives.
Rade de Villefranche et cap Ferrat
Accès privatifs à la mer ou vues frontales, selon les adresses et la position dans la pente.
Quels biens trouve-t-on au Cap de Nice ?
Le Cap est un marché de villas et de propriétés d’exception, complété par un très petit nombre de copropriétés de standing conçues pour la vue. On y trouve des maisons de maître en surplomb de la mer, des villas contemporaines avec piscine à débordement, et de grands appartements-terrasses. Les critères qui font la valeur sont ici toujours les mêmes : l’ouverture de la vue, l’accès direct ou quasi direct à la mer, la surface de terrain et l’orientation. L’offre est extrêmement contrainte, et une part importante des transactions se fait de manière confidentielle.
Les niveaux de prix au Cap de Nice
20 000 € par m², atteints sur des ventes exceptionnelles.
Le Cap de Nice constitue le sommet du marché niçois. Les valeurs y sont sans équivalent dans la ville, et le secteur est, pour la plupart des budgets, tout simplement inabordable.
Il n’existe pas de prix au mètre carré représentatif au Cap : chaque propriété est un cas unique, et une villa avec accès mer ne se compare à aucune autre. Sur ce type de bien, l’estimation repose sur la connaissance des transactions réelles du secteur, et non sur des moyennes statistiques. C’est exactement le travail que nous menons depuis le port.
Le détail des fourchettes, quartier par quartier, figure sur notre page prix de l’immobilier à Nice, calculée sur les ventes réellement enregistrées depuis 2022.
Acheter un appartement au Cap de Nice : les prix par typologie
Sur les 67 ventes d’appartements enregistrées au Cap de Nice en 2024 et 2025 — le marché le plus étroit de la ville —, un studio se traite autour de 260 000 € pour 35 m², un deux-pièces autour de 584 000 € pour 60 m², un trois-pièces autour de 810 000 € pour 86 m² et un quatre-pièces autour de 1 070 000 € pour 110 m².
Fait singulier : le deux-pièces y affiche le mètre carré le plus élevé, près de 10 800 €, au-dessus des trois et quatre-pièces. Ce n’est pas une anomalie de la base : les petites surfaces avec vue mer y sont rares, très demandées en résidence secondaire, et se négocient à un niveau que la surface seule n’explique pas.
Les adresses les plus échangées : le 23 boulevard Franck Pilatte (Le Parc Vigier), les 9 et 11 boulevard Franck Pilatte, le 11 boulevard Maurice Maeterlinck et le 25 boulevard Franck Pilatte. Le détail par quartier figure sur notre page prix de l’immobilier à Nice.
Les adresses et résidences de notoriété du Cap de Nice
Boulevard Maurice Maeterlinck
L’adresse la plus emblématique du Cap. Elle accueille le Palais Maeterlinck, ancien palace reconverti en résidence de très grand standing, devenu la référence du secteur.
Boulevard Franck Pilatte
Il longe le front de mer depuis le parc Vigier et le Château de l’Anglais, à la jonction avec le Mont Boron.
Coco Beach et plage de la Réserve
Quelques adresses très recherchées, en balcon direct sur la Méditerranée.
Les voies privées vers la mer
Entre le Cap et Villefranche, elles abritent des propriétés qui ne sont pratiquement jamais commercialisées publiquement.
Les résidences que nous suivons sur le secteur
Le Palais Maeterlinck, 30 boulevard Maeterlinck
Dix-huit appartements sur l’ancienne villa de Maurice Maeterlinck, avec plage privée, piscine et funiculaire. Voir la page du Palais Maeterlinck.
Le Cap de Nice, 31-33 boulevard Maeterlinck
89 logements en gradins avec piscine, à la charnière du Mont Boron et du Cap. Voir la page de la résidence Le Cap de Nice.
À ne pas confondre : Les Résidences du Cap de Nice
Malgré leur nom, elles se situent au 25 boulevard Franck Pilatte, dans le quartier du Port. Voir la page des Résidences du Cap de Nice.
Le Maeterlinck, 11 boulevard Maurice Maeterlinck
134 lots en balcon sur la mer, à ne pas confondre avec le Palais Maeterlinck du numéro 30. Voir la page du Maeterlinck.
Nos biens à vendre et à louer au Cap de Nice
Appartement 4 pièces · Mont Boron
CO-EXCLUSIVITÉ - Mont Boron - 158 m² avec terrasse de 180 m² et vue mer
Vente · 158,1 m² · 3 chambres
1 700 000 €
Appartement 2 pièces · Mont Boron
NICE – MONT BORON – 2 PIÈCES – BALCON – VUE MER LATÉRALE – CALME – 4E ÉTAGE – CAVE – PARKING COLLECTIF
Vente · 60,6 m² · 1 chambre
495 000 €
Appartement 3 pièces · Mont Boron
Nice – Mont Boron – Superbe 3 pièces traversant de 89 m² – Vue panoramique ville & mer – Terrasses 20 m²
Vente · 89,1 m² · 2 chambres
1 045 000 €
Appartement 3 pièces · Mont Boron
Nice Bas du Mont Boron – Vue mer panoramique – Terrasse – Parking – Piscine
Vente · 85,2 m² · 2 chambres
1 050 000 €
Appartement 3 pièces · Mont Boron
Nice Mont Boron – Un trois pièces vue panoramique mer et ville avec terrasse et garage en sus
Vente · 62,3 m² · 2 chambres
580 000 €
Sur le Cap, une grande partie des biens circule en off market : quelques dizaines d’adresses, des propriétaires discrets, et des ventes qui se traitent sans publicité. Ce que vous voyez en ligne n’est jamais tout ce qui est disponible.
Quand une grande partie du marché se traite hors annonce, l’accompagnement à l’achat fait la différence : c’est le réseau local, pas le portail, qui donne accès aux biens. Les propriétaires qui n’occupent leur appartement qu’une partie de l’année nous en confient la conciergerie et location saisonnière.
Vous pouvez aussi parcourir tous nos biens à Nice. Sur ce secteur, appelez-nous : nous vous dirons ce qui est réellement en vente.
Votre référent sur le secteur
Jocelyne Baot
Consultante senior
Jocelyne suit le Cap de Nice et sa clientèle internationale : villas et propriétés d’exception, ventes confidentielles, acquéreurs étrangers. Pour une estimation ou pour connaître les biens hors marché : ligne directe 07 69 42 77 52, ou l’agence au 04 89 15 85 83.
Questions fréquentes sur l’immobilier au Cap de Nice
Pourquoi si peu de biens sont-ils affichés au Cap de Nice ?
Parce que le secteur compte très peu d’adresses et que les propriétaires privilégient la discrétion. Beaucoup de ventes se traitent sans publicité, entre acquéreurs qualifiés. C’est la raison pour laquelle un contact direct avec une agence implantée sur place est déterminant.
Comment faire estimer une propriété au Cap de Nice ?
Nous réalisons une estimation gratuite et confidentielle, sur place, avec une analyse des transactions comparables du Cap et du Mont Boron. Appelez David Ghnassia au 04 89 15 85 83 ou écrivez à david@terrazzo.immo.
Peut-on vendre au Cap de Nice sans que cela se sache ?
Oui. C’est même la règle sur ce secteur. Une commercialisation confidentielle s’organise auprès d’un cercle restreint d’acquéreurs qualifiés, sans diffusion sur les portails ni panneau. Nous en discutons avec vous avant toute mise en marché.
Le Cap de Nice et le Mont Boron, est-ce le même marché ?
Ils se touchent et partagent une clientèle, mais ce ne sont pas les mêmes biens. Le Mont Boron est une colline résidentielle où dominent les immeubles de standing ; le Cap est un marché de villas et de propriétés, plus rare encore et plus haut en valeur.
Parlons de votre propriété
Estimation gratuite, sur place et confidentielle, appuyée sur les transactions réellement constatées sur le Cap et le Mont Boron.