Le Palais d’Orient occupe les 83-85 promenade des Anglais, à l’ouest du Negresco, sur la portion de l’avenue qui borde le quartier des Baumettes. Construit en 1962 sur les plans de Georges et Michel Dikansky, c’est l’un des grands immeubles de standing du front de mer des années 1960 : 200 lots, dont 63 logements et 29 stationnements.
Faire estimer mon bien au Palais d’Orient
Le Palais d’Orient en bref
L’adresse
Le 83 promenade des Anglais se situe à l’ouest du boulevard Gambetta, à quelques numéros du Roy Soleil, face à la plage. Les commerces de la rue de France sont juste derrière, le Negresco et le Carré d’Or à dix minutes à pied vers l’est. C’est la Promenade résidentielle : la vue et la mer, avec une vraie vie de quartier dans les rues arrière.
Un immeuble de standing des années 1960
Le permis de construire a été délivré en octobre 1960 et l’immeuble, de sept étages sur rez-de-chaussée, achevé en 1962 ; une seconde tranche, « L’Orient France », a été bâtie derrière lui sur la rue de France en 1962-1963. Le registre national des copropriétés recense 200 lots, dont 63 à usage d’habitation et 29 de stationnement, pour un règlement de copropriété d’août 1963.
Ce que l’on achète ici
Des appartements dessinés pour la vue, dans un immeuble qui a gardé son standing d’origine. Le Palais d’Orient attire une clientèle de résidence secondaire et d’acquéreurs internationaux qui veulent la Promenade sans le tumulte de la place Masséna ; les grandes surfaces, rares sur l’avenue, y trouvent preneur.
Quels appartements trouve-t-on au Palais d’Orient ?
Les ventes publiées depuis 2022 vont du studio de 27 m² au cinq pièces de 216 m² : l’immeuble compte quelques très grands appartements, mais son cœur est fait de deux et trois pièces de 58 à 81 m², vendus le plus souvent avec une cave ou un garage.
Ce qui fait le prix : la frontalité de la vue et l’étage, la surface de la terrasse, l’état — beaucoup de lots sont encore dans leur configuration d’origine, d’autres ont été entièrement repris — et le stationnement, avec seulement 29 emplacements pour 63 logements.
Les dernières ventes publiées au Palais d’Orient
Voici les trois ventes les plus récentes publiées pour cette adresse dans la base officielle des transactions immobilières.
- Février 2026 — 380 000 €, 58 m², 2 pièces, 1 dépendance vendue avec le lot, soit 6 552 €/m².
- Décembre 2025 — 680 000 €, 84 m², 5 pièces, 2 dépendances vendues avec le lot, soit 8 144 €/m².
- Juin 2025 — 351 374 €, 63 m², 3 pièces, 1 dépendance vendue avec le lot, soit 5 559 €/m².
Ces montants proviennent de la base publique des Demandes de valeurs foncières (DGFiP), alimentée par les actes notariés et publiée avec plusieurs mois de décalage. Il s’agit du prix porté à l’acte, hors frais de notaire et hors droits de mutation : selon que les honoraires étaient à la charge du vendeur ou de l’acquéreur, ce montant recouvre ou non la commission d’agence.
Ces chiffres ne disent ni l’étage, ni l’exposition, ni la vue, ni l’état du bien, ni la qualité de la rénovation. Le prix porte en outre sur la totalité de la mutation : lorsqu’un garage, une cave ou une chambre de service sont vendus avec l’appartement, le prix au mètre carré affiché s’en trouve mécaniquement majoré — c’est pourquoi nous indiquons le nombre de dépendances. Nous écartons les mutations dont le prix rapporté à la surface est manifestement hors marché (démembrement, vente entre proches).
Deux appartements de surface identique dans le même immeuble peuvent s’échanger avec un écart considérable. Ces ventes situent un ordre de grandeur, elles ne valent pas estimation. Pour connaître la valeur d’un bien précis, demandez-nous une estimation.
Ce qui fait le prix d’un appartement au Palais d’Orient
Le Palais d’Orient se traite dans une fourchette plus large que le Roy Soleil voisin : sur les onze ventes publiées depuis 2022, les prix au mètre carré vont d’environ 4 600 à plus de 15 000 €, avec une médiane autour de 8 100 €/m². Selon notre expérience de l’avenue, l’état du bien et sa position dans l’immeuble expliquent l’essentiel de cet écart.
Pour un vendeur, l’état du bien pèse ici autant que la vue : un appartement d’origine et le même appartement rénové ne se vendent pas au même acquéreur, ni au même prix. C’est une adresse où la préparation de la vente — et parfois quelques travaux ciblés — change le résultat.
Nos biens à vendre à proximité
Nous commercialisons des appartements au Palais d’Orient et dans l’ensemble du secteur Promenade des Anglais. Les biens de cette adresse ne sont pas toujours publiés : certaines ventes se font en confidentialité.
Vous pouvez aussi parcourir tous nos biens à Nice.
Votre référent sur cette adresse
Jocelyne Baot
Consultante senior
Jocelyne suit le front de mer : les immeubles Belle Époque comme les résidences des années 1960, et le jeu de la vue et de l’étage qui fait tout l’écart de prix sur cette avenue. Pour une estimation ou un avis sur un immeuble : ligne directe 07 69 42 77 52, ou l’agence au 04 89 15 85 83.
Questions fréquentes sur le Palais d’Orient
Le bruit est-il un sujet au 83 promenade des Anglais ?
Oui, comme sur tout le front de mer. La circulation de la Promenade se ressent différemment selon l’étage et la qualité des menuiseries ; les appartements traversants ont des pièces calmes sur l’arrière. Un étage élevé aux vitrages récents est très calme. Nous le disons avant la visite.
Peut-on acheter avec un garage ?
Parfois. La copropriété compte 29 lots de stationnement pour 63 logements : moins d’un appartement sur deux en dispose. Quand un garage est vendu avec le lot, il pèse sensiblement dans le prix, ce que reflètent les ventes ci-dessus. Nous vérifions le titre avant toute offre.
Les charges sont-elles élevées ?
Une copropriété de 200 lots en front de mer, avec ascenseurs et façades exposées aux embruns, a des postes d’entretien réels. Nous vous remettons les trois derniers exercices et l’état des travaux votés avant toute décision.
Combien vaut mon appartement au Palais d’Orient ?
Les comparables sont assez nombreux mais très dispersés. Nous réalisons une estimation offerte et confidentielle, sur place, à partir des ventes réellement constatées dans l’immeuble et de ce qui distingue votre lot.
Parlons de votre bien
Estimation offerte, sur place et confidentielle, appuyée sur les ventes réellement constatées au Palais d’Orient et dans le secteur Promenade des Anglais.
Pour aller plus loin
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