Le Palais Ascot occupe le 193 promenade des Anglais, à l’angle de l’avenue de Fabron, sur la partie ouest du front de mer. Immeuble du début des années 1960 dessiné par Georges-Xavier Marguerita, c’est une copropriété de 118 lots, avec commerces en rez-de-chaussée, où l’on achète la Promenade à des prix sensiblement plus accessibles qu’au centre.
Faire estimer mon bien au Palais Ascot
Le Palais Ascot en bref
L’adresse
Le 193 promenade des Anglais se trouve à l’ouest de la Promenade, là où l’avenue de Fabron descend vers la mer. On est loin du Negresco et de la place Masséna — un quart d’heure en voiture ou en bus le long du front de mer — mais face à la même baie, avec la plage en contrebas, l’aéroport à dix minutes et les collines de Fabron derrière. C’est la Promenade que choisissent ceux qui veulent la mer sous les fenêtres et une voiture facile à garer.
Un immeuble de 1963 signé Marguerita
Le permis de construire a été délivré en 1960 (PC n° 344/60) et l’immeuble livré vers 1963, sur les plans de Georges-Xavier Marguerita, architecte niçois de nombreuses résidences de l’après-guerre. Sept étages sur rez-de-chaussée, une hauteur d’environ 26 mètres, un terrain de 680 m² ouvert sur la Promenade, l’avenue de Fabron et l’avenue de la Californie, des commerces au rez-de-chaussée. Le registre national des copropriétés recense 118 lots pour un immeuble de la période 1961-1974.
Ce que l’on achète ici
Un appartement des années 1960 face à la mer, du studio au trois pièces, souvent vendu avec une cave ou un parking. La clientèle est mixte : résidence secondaire de bord de mer, investissement locatif proche de l’aéroport, premier achat sur la Promenade. C’est l’une des adresses du front de mer où l’offre tourne régulièrement.
Quels appartements trouve-t-on au Palais Ascot ?
Les ventes publiées depuis 2022 vont du studio de 27 m² au trois pièces de 79 m², réparties à parts à peu près égales entre studios, deux pièces et trois pièces. Huit ventes sur onze comportent une dépendance — cave ou parking —, deux en comportent deux.
Ce qui fait le prix : la vue mer, frontale ou latérale, l’étage, la terrasse ou le balcon, l’état et, dans une copropriété de cette taille, la présence d’un parking dans la vente.
Les dernières ventes publiées au Palais Ascot
Voici les trois ventes les plus récentes publiées pour cette adresse dans la base officielle des transactions immobilières.
- Avril 2026 — 298 905 €, 50 m², 2 pièces, 1 dépendance vendue avec le lot, soit 5 978 €/m².
- Décembre 2024 — 340 000 €, 27 m², 1 pièce, 1 dépendance vendue avec le lot, soit 12 593 €/m².
- Janvier 2024 — 268 856 €, 53 m², 2 pièces, 1 dépendance vendue avec le lot, soit 5 073 €/m².
Ces montants proviennent de la base publique des Demandes de valeurs foncières (DGFiP), alimentée par les actes notariés et publiée avec plusieurs mois de décalage. Il s’agit du prix porté à l’acte, hors frais de notaire et hors droits de mutation : selon que les honoraires étaient à la charge du vendeur ou de l’acquéreur, ce montant recouvre ou non la commission d’agence.
Ces chiffres ne disent ni l’étage, ni l’exposition, ni la vue, ni l’état du bien, ni la qualité de la rénovation. Le prix porte en outre sur la totalité de la mutation : lorsqu’un garage, une cave ou une chambre de service sont vendus avec l’appartement, le prix au mètre carré affiché s’en trouve mécaniquement majoré — c’est pourquoi nous indiquons le nombre de dépendances. Nous écartons les mutations dont le prix rapporté à la surface est manifestement hors marché (démembrement, vente entre proches).
Deux appartements de surface identique dans le même immeuble peuvent s’échanger avec un écart considérable. Ces ventes situent un ordre de grandeur, elles ne valent pas estimation. Pour connaître la valeur d’un bien précis, demandez-nous une estimation.
Ce qui fait le prix d’un appartement au Palais Ascot
Le Palais Ascot se traite dans une fourchette large : sur les onze ventes publiées depuis 2022, les prix au mètre carré vont d’environ 3 300 à 12 600 €, avec une médiane autour de 6 000 €/m². Les extrêmes tiennent à des lots atypiques : un studio de 27 m² vendu 340 000 € en décembre 2024 d’un côté, deux ventes de 2022 sous 4 000 €/m² de l’autre. Les appartements de 50 à 80 m² se sont vendus entre 4 800 et 7 500 €/m².
Pour un vendeur, la vue et la terrasse font ici l’essentiel de l’écart de prix. Pour un acquéreur, c’est l’une des façons les plus raisonnables d’acheter face à la mer sur la Promenade, à condition d’accepter d’être à l’ouest de la ville.
Nos biens à vendre à proximité
Nous commercialisons des appartements au Palais Ascot et sur l’ensemble de la Promenade des Anglais. Les biens de cette adresse ne sont pas toujours publiés : certaines ventes se font en confidentialité.
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Votre référent sur cette adresse
Déborah Hassan-Ghnassia
Consultante sénior, terrazzo.immo
Déborah suit le front de mer : les immeubles Belle Époque comme les résidences des années 1960, et le jeu de la vue et de l’étage qui fait tout l’écart de prix sur cette avenue. Pour une estimation ou un avis sur un immeuble : ligne directe 06 24 54 46 53, ou l’agence au 04 89 15 85 83.
Questions fréquentes sur le Palais Ascot
Le bruit est-il un sujet au 193 promenade des Anglais ?
Oui, comme sur tout le front de mer : la circulation de la Promenade, et ici le débouché de l’avenue de Fabron. Les appartements en étage, avec des vitrages récents, sont calmes. L’aéroport est proche mais les couloirs d’approche passent au-dessus de la mer ; nous en parlons avant la visite.
Y a-t-il des places de stationnement ?
Une partie des lots sont des parkings et des caves : neuf ventes publiées sur dix comportent au moins une dépendance. Chaque vente porte toutefois sur des lots précis ; nous vérifions le titre et nous faisons figurer clairement ce qui est compris dans le prix.
Les charges sont-elles élevées ?
Une copropriété de 118 lots avec ascenseurs, commerces et façades exposées aux embruns a des charges réelles, réparties sur un grand nombre de lots. Nous vous remettons les trois derniers exercices et l’état des travaux votés avant toute décision.
Combien vaut mon appartement au Palais Ascot ?
Les comparables sont nombreux mais dispersés : tout dépend de la vue et de l’état. Nous réalisons une estimation offerte et confidentielle, sur place, à partir des ventes réellement constatées dans l’immeuble et dans les résidences voisines de la Promenade ouest.
Parlons de votre bien
Estimation offerte, sur place et confidentielle, appuyée sur les ventes réellement constatées au Palais Ascot et dans le secteur Promenade des Anglais · Fabron.
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